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◎ 支票
支票主要分為三種:
現金支票:

支票上印有『現金』字樣的就是現金支票,只能用於支取現金。
轉帳支票:

若支票上印有 “ 轉帳 ” 字樣的為轉帳支票,只能用於轉帳。
普通支票:

支票上若未印有“現金轉帳” 字樣的就是普通支票,可以用於現金或轉帳。

我們最常見到的支票種類就是在支票左上角劃兩條平行線的為劃線支票,只能用於轉帳,不得支取現金。所以常看到人們拿著支票存進銀行等兌現。

本行支票:

是指一般商業銀行所開立之本行支票,銀行簽發一定之金額,於指定之到期日由自己或分支機構無條件支付與受款人或執票人之票據(銀行為付款人)。

另外一種常見支票就是一般所稱「台支」

以台灣銀行為發票人的支票,或以其他銀行為發票人,以台灣銀行為付款人之支票,因為最終票據責任之發票人與付款人都為銀行,且請求銀行開立台支時即必需向銀行繳交同額票款,可保支票之兌現,故收受台支較收受一般支票更有保障。

 

 

查閱票信

1.怕被退票,應該是在收票前,對客戶的信用就要查核
而不是收票後,才怕被退票如果客戶給客票,要請客戶背書

2.收了票要查客戶票信,就打票據上面銀行電話->轉支存
說要照會票信,給帳號 ,戶名
可以問票信是否正常? 開戶日期 ,往來平均實績

如果有退票,退補記錄 ,可以問張數 ,退票日期 ,未註銷金額
打的時間 ,最好選不忙時間 ,不要下午3點打
大日子也盡量不要 ,像月底 5日 10日 15日

 

票據經驗分享

 

台灣開空頭支票只以金融詐騙論罪,最多五年以下有期徒刑,罪刑不重所以有許多人惡意開空頭支票。
惡意開空頭支票的人也不是白混的,都是有計畫性的金融犯罪,他們會有計畫性的養銀行帳號的信用,長達一年以上。
所以平常一定要去拜訪客戶(觀其言查其色) 看看公司環境,員工數,與營業登記地址有相同嗎?
客戶在公司大樓的話 樓下保全也可打聽。

客戶競爭同行也要打聽一下,客戶有無其他風聞?生意如何? 常常由客戶競爭同行聽到負面的消息。

那些"開名車,戴名表,養小三,炒股票玩期貨"的要特別小心!!!!往往入不敷出 鋌而走險!

台灣的春節假期特別長,有許多惡意開空頭支票的人會利用銀行的空窗期,在春節之前大量進貨之後大搬家!!!要特別小心!
再如平常是開公司票 突然開私人票也要小心!
第一次拿到支票,發票人欄上的公司章和負責人章要拍照存證比對(有人偷換負責人章 負責人是街上遊民的事也有)
支票票期依行業有不同,有當月結,次月結,都要問清楚。一有延票都就要特別要小心。


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 (發票人簽發支票未能兌現,即俗稱「空頭支票」,若發票人發票時自知無力負擔票款之清償(如已遭拒絕往來),仍詐稱其有能力,使受款人或其他執票人陷於錯誤而支付對價,因而受有損失,即該當刑法第三百三十九條之詐欺罪嫌,得處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。惟簽發支票後,始因財力惡化致未能支付票款,因發票人未施用詐術,故不構成刑事責任,只負擔清償票款之責。)

 

 

黃代書:0982-888424   

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房地合一新制上路,不少客戶對法規內容一知半解,但任何一個錯誤決定都可能會導致荷包縮水,一般民眾可先行判斷,「取得時間」、「取得方式」、「取得成本」、「衍生費用」、「二大稅率」,就能輕鬆了解房地合一稅制。

 

第一問題就是『如何判斷適用新制還是舊制』

 

只要掌握『取得時間』及『取得方式』就可以初步辨識。」

201611日後買賣取得房屋再出售,或201412日後買賣取得且持有2年內出售者,適用新制。至於「取得方式」為贈與或繼承者則依不同情形而有所差別。

 

第二個問題則是「那些相關費用可列舉扣除」

 

可以從「取得時成本費用」來判斷售屋時一些成本列入扣除項目

例如廣告費、仲介費、清潔費、搬運費可當作費用項目

另外裝潢修繕費、印花稅、契稅、代書費、公證費可當作成本項目

以上都可成為自己的成本費用來扣除提醒務必保留相關單據

若未提供收據或收據費用未達售價5%時稽徵機關得按成交額百分之5計算

 

第三個問題是「如何試算稅額」

 

房地合一課稅是以出售的房地收入減去成本、費用及依土地稅法計算的土地漲價總數額,以其餘額作為課稅稅基

依持有期間的長短,課以不同稅率,目前最常見僅有二種稅率,短期持有1年以內課45%的稅率;持有1年以上、2年以內課35

 

第四個問題/親屬間贈與或交易後續出售之稅務問題

親屬間特殊交易,以低價買賣交易,主因是為避開高額遺贈稅及適用舊制;雖然父母以「買賣」方式出售不動產給兒女,可免去10%贈與稅,但因贈與稅法第五條第六項規定,二親等以內親屬間財產之買賣視同贈與,但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付價款非由出賣人貸與,或提供擔保向他人借得者不在此限。

以低於行情的「買賣」方式申報,要特別注意的是,出售時,除非賣出價格低於取得價格,「虧損」就不用被課房地合一稅,否則,若依「行情價」賣出,則「獲利金額」將相當可觀,屆時,出售不動產所需繳納的財產交易稅反而會比父母贈與子女時要繳交的10%贈與稅來得高很多。

親屬間特殊交易,採取以低於市價的方式交易,雖然可能是為了子女的財務考量,但在「贈與稅」與「財產交易稅」間孰重孰輕考量,仍須多費思量。

 

 

 

黃代書專線:0982-888424    

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現今購屋貸款實質成數不到6成,自備款要先掏出4成至一半,才有把握買房。

根據最新調查,現在銀行實際核貸成數,全台灣最高前10名中花蓮占3區,貸款成數近8成;銀行對買屋者實質核貸成數只有58%至6成,購屋客戶必須先掏出4成至42%的自備款,才有把握進場置產。

根據金融聯合徵信中心最新統計購置住宅貸款資訊進行調查,結果發現,第2季全台鄉鎮市區平均核貸成數最低的前10名中,雙北市行政區就占6名,包含瑞芳區、八里區、中山區、大安區、士林區及南港區,平均核貸成數約58%60%。

只要被銀行認為物件是投資用途,例如店面及商辦,核貸成數多半在56成。

銀行判斷核貸高低,有三個標準,第一為物件區位,銀行內部將物件分為A區、B區及C區,依生活機能、交通建設及脫手難易度而定,以雙北市精華區來說,都被列為A區;第二,是物件周邊環境和屋況;第三,銀行對後市的看法及貸款人信用條件。

此外,央行自2010年起對北北桃逐步實施選擇性信用管制,並針對全國不分區第三戶、豪宅房貸限貸五成,也是造成部分地區核貸成數較低的主因。

 

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財政部提醒,

民眾的房屋租金、購屋貸款利息都可抵稅,但如果同一年內先租屋、後貸款購屋,則要注意兩者占各自項目的年度扣除額上限比例,分別計算後再加總

 

財政部表示,依所得稅法規定,納稅人申報購屋借款利息列舉扣除額,必須先減掉其儲蓄投資特別扣除額(像是銀行存款利息收入)後再申報,每戶扣除額上限為新台幣30萬元;房屋租金支出的列舉扣除額上限為12萬元

 

舉例來說,若民眾去(2014)年1到3月都在外租屋,月租金為1.5萬元,之後便貸款購屋,每月須支付貸款利息1萬元;全年還有銀行存款利息收入1萬元。

 

此情況下,該民眾在4到12月間每月付出貸款利息1萬元,繳息期間(9個月)共占全年四分之三,因此該項扣除額上限也須為年度30萬的四分之三,可知其申報額度最多為22.5萬元;由於該民眾所付出的貸款利息共9萬元,仍未超過上限,本可全額申報列舉扣除,但依規定,該金額還得先扣除銀行利息收入1萬元,因此該民眾的購屋借款利息列舉扣除額為8萬元

 

至於房屋租金方面,該民眾1到3月的租金支出共4.5萬元,考量其租屋時間僅占全年四分之一,因此可扣除額度上限為年度12萬的四分之一,僅能申報3萬元由此可知,該民眾在居住方面,全年可認列的扣除額度包含房屋租金支出3萬元及房貸利息8萬元,兩者總和為11萬元。




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銀行業看壞2015 5大原因「儘量不做」房貸業務
好房網News編輯中心/整理報導 看到房地合一可能延緩想買房?恐怕得踮踮自己的斤兩!因為政府祭出一連串打房措施,買方轉趨觀望,現在包括不動產龍頭的土銀,大型行庫當中的台銀、合庫及三商銀等,已經編列2015年房貸量預算「零成長」,另外像是華銀、彰銀及合庫還調整了房貸策略,有的是下調房貸額度,有的則是「儘量不做」非自用住宅貸款,銀行業者列舉了「5大因素」看淡房市景氣。

就銀行業者接受媒體訪問後的說法,包括不動產龍頭土銀、台銀、合庫及三商銀等大型行庫均指出,近來房市交易明顯萎縮加上選舉衝擊,買方轉趨觀望,即使目前選舉結束,未來還是有「6大因素」會造成房市景氣不振,其中包括現況類的房價已處高檔、利率將從谷底攀升以及明年容積率總量管制這三點,以及預估類的兩項,其中包括建商搶建潮可能導致房市供過於求,以及未來政府可能加重打房力道,所以考量前述各項不確定因素,銀行已經開始動作。 像是華南銀行的措施,2015年元月起把目前最高85%的貸款成數往下調0.5成、新承做房貸均利率都超過2%合庫方面也在媒體表示,即日起「儘量不做」非首購房貸、全面收回分行經理非首購房貸的權限,非自用房貸一律報總行審核。,另外像是不動產龍頭土銀、台銀及三商銀等,也編列2015年房貸量預算均「零成長」。 專家表示其實銀行房貸趨嚴還是可以貸款,只不過得讓自己的條件更好,像是之前所說的「聯徵」5大扣分地雷不要踩、房貸要「身家清白」 四大禁忌一個都不要出現...等文章,都是一些方法,不過想要選擇向銀行借錢,還是要想到自己是否有長期的還款能力,目前的能力不代表未來的體力

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辦理自益信託且實際自住,房屋稅仍可申報自用住宅1.2%稅率。財政部近日發布解釋函令說明,如果房屋所有權辦理自益信託,即便契約上暫把所有權登記移轉給受託單位不在自己名下,但因為受益者是本人,沒有投資獲利移轉等問題,加上能證實有實際居住的話,將開放仍可申報自用住宅的1.2%房屋稅率。

為解決不動產炒作囤房問題,財政部今年通過房屋稅法修訂,調高持有不動產的房屋稅率,將自用住宅稅率維持1.2%不變,但其他不符非自用住宅的房屋,則必須依當地政府規範,課徵1.5%到3.6%不等的稅率。

也就是說,能否適用較低的1.2%稅率,重點在於必須符合自用住宅的實質條件。財政部官員指出,之前屋主若有辦理信託房屋的話,因為信託契約中,必須把房屋的所有權暫時移轉給例如銀行等受託單位,契約期間內,等於房子不在所有權人的登記名下,自然無法申報自用住宅的稅率。

財政部指出,經過內部討論後,考量到因為信託類型繁多,如果委託人、受益人是同一人,就是所謂的「自益信託」,加上信託的房屋,實際上還提供委託人本人、配偶或其直系親屬居住使用,且跟房屋信託目的不違背,這種情形下,還是可把委託人視同房屋所有權人,仍可申報1.2%的自用住宅稅率。

 

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近期台股多頭格局,在市場一片看好的聲浪中,銀行業者建議民眾利用這個時機重新檢視自身的財務狀況,讓手中的股票也能成為財務規劃的一環,資金運用可更為靈活。

 

台新銀行資深副總經理蘇晉川表示,現在的社會結構主要是以小家庭組成,全家經濟重擔往往繫於夫妻兩人或其中一人身上,加上物價上漲致日常消費與日俱增,生活中難免有資金缺口。以銀行融資管道而言,除了一般人熟悉的房屋貸款、信用貸款以及汽車貸款之外,許多民眾不知道股票也是財務規劃、資金活用的重要選項之一。

 

蘇晉川分析,股票質借貸款服務最大的特色是手中股票不用賣出,又有靈活的資金額度可調度使用;申請人不限工作、免保證人,一般股票投資族都可申貸,且核貸成數高,利率3.99%起,最高可申貸1,000萬元,且能接受多種股票同時申請;申請人憑證券存摺設質借款,申辦手續輕鬆簡便,只要備齊文件,最快可當日撥款;貸款額度內隨借隨還,若無動用就不計息,幫民眾省下利息。




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連揮4拳 管制區擴至桃園

〔自由時報記者盧冠誠/台北報導〕中央銀行昨召開第二季理監事會議,雖符合市場預期連續十二季維持利率不變,但在房市已有反轉跡象,出乎市場預料之外,連揮四記重拳,推出第四波選擇性信用管制,除了擴大管制區到桃園縣,還針對第三戶房貸、豪宅、公司法人房貸進行調控。

當被問到是否會把房市打死?央行總裁彭淮南斬釘截鐵說:「不會!」至於是否會衝擊房仲,造成失業率上揚?彭回應:「怎麼會呢?台灣還有那些口袋很深的買家。」

2戶管控區 增北桃8

央行這次把新北市的五股、泰山、八里、鶯歌及桃園縣的桃園、蘆竹、中壢、龜山等合計八區,新增到第二戶房貸成數最高六成的管控區內;同時新增全國不分區第三戶以上房貸,最高貸款成數五成。

再來是降低豪宅認定標準,由原先雙北市八千萬元以上、其他地區五千萬元以上高價住宅,降至台北市七千萬元以上、新北市六千萬元以上、其他地區四千萬元以上,且最高貸款成數由六成降至五成。

最後則是調降公司法人購置住宅貸款最高貸款成數,同樣以五成為限。

彭淮南表示,房貸集中及房價高漲情形,有外溢現象,上述新增八個行政區,過去三年半房價漲幅超過四十%,加上各銀行自律措施寬嚴不一,所以擴大特定地區範圍。

行庫主管指出,央行措施主要是針對二戶以上房貸的投資客,以及豪宅買家,對首購族幾乎沒有影響,若擔保品位置、薪資條件「雙好」的客戶,最高仍可貸到八成;至於非管控區的投資客房貸,大都也都降至六成左右。

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北區國稅局板橋分局課長陳寶惠表示,往年民眾申辦綜合所得稅時,常因漏報所得,必須重新申報,若過了報稅期限,就只能以書面方式辦理,相當麻煩,提醒民眾五大常見報稅錯誤,在申報前要特別留意。

陳寶惠指出,民眾最常搞混的是免稅額申報計算,一般人免稅額為八萬五千元,年滿七十歲的納稅義務人本人、配偶,以及受扶養之「直系尊親屬(父母或祖父母)」,其免稅額為十二萬七千五百元,但若申報扶養年滿七十歲的「其他親屬」,免稅額只有八萬五千元。

第二個部分則為扣除額申報錯誤,陳寶惠舉例,包括美容整型、看護、坐月子等支出並不能申報醫療費用;去年引起爭議的「隔代教養是否可申報教育扣除額」問題,由於相關條文尚未修正,目前仍只有父母能申報子女教育學費扣除額。

陳寶惠表示,自用住宅的房貸利息可以列舉扣除,每年最多可申報三十萬元,但須先減除儲蓄投資特別扣除額,且不能同時申報房貸利息與房租支出,也不能申報修繕或消費性貸款利息。

身心障礙扣除額申辦,許多人常只有檢附「重大傷病卡」,但陳寶惠強調,必須另附身心障礙手冊或精神科醫生診斷證明書影本,才可申報。

陳寶惠說,往年常發生漏報所得的項目,包括租賃所得、私人借貸利息所得、財產交易所得、受扶養親屬所得等,民眾申報前要特別留意,避免漏報。

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今(2014)年5月報稅。

免稅額與薪資等四大扣免額、課稅級距、退職所得的減免額度全數上調,可減免金額調增幅度至少3,000元起跳。估計全國600萬個申報戶,可以獲得的減稅利益超過75億元。

與去年比較,今年5月申報102年度綜合所得稅時,免稅額、標準扣除額、薪資及身障特別扣除額分別調增3,000元至6,000元不等,以雙薪、標準四口之家(夫妻與二名未成年子女)為例,全戶今年增加的減免金額可達2.6萬元。

若以12%稅率計算,雙薪家庭光是靠減免金額上調,今年至少就能省下3,120元所得稅。

隨著免稅額等扣免金額調增,今年免申報所得稅者的報稅門檻,也從15.8萬元調高到16.4萬元。換言之,年收入在16.4 萬元以下,非屬薪資且無扣繳稅款的民眾,今年5月可以不必申報所得稅;薪水族的免報稅標準則提高到27.2萬元。

以月薪「22K」的薪水族為例,年所得約為26.4萬元,低於27.2萬元的報稅門檻,原則上不用繳稅,因此也不必報稅。

不過,是否需要報稅,不能只看年收入高低,最好先檢查一下扣繳憑單再決定。因為,依據規定未申報所得稅者,即使有稅可退,國庫也不必主動退還。如果每月薪資曾被扣繳所得稅,雖不必繳稅,卻有權申請退稅,唯有照常報稅,才能領回過去已被扣繳的稅款。

扣免額調升之外,今年課稅級距的每一級距金額也出現變動,將帶來所得稅雙降稅效果。舉例來說,第一級距適用於全年淨所得52萬元以下的納稅人,稅率為5%;101年度是50萬元。因此,淨所得落在50萬元到52萬間的納稅人,今年就能坐享級距金額變動的降稅好處。

也就是說,減除扣免額後的所得淨額,去年為50萬元至52萬元間的民眾,原本要按12%稅率繳稅,今年因級距門檻金額上修,可改按最低級距5%的稅率繳稅。假設淨所得是52萬元,去年要繳2.74萬元所得稅,今年只需繳2.6萬元,省稅1,400元。

去年退休的民眾,今年報稅也可省下大筆稅金。102年度退職所得定額免稅金額,不論分年領取或一次領取雙雙調增。一次領取者,免稅額依其年資按17.5萬元計算,領取金額在標準之下,退休金全部免稅。

例如,服務年資30年,乘上17.5萬元得出的525萬元,即為其退休金免稅額,101年度是507萬元。退休年資30年者,102年度退休金給付額低於525萬元,可全額免稅。

 

出自於 經濟日報

 

 

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市場普遍解讀針對升息可能引發的房市泡沫風險,國銀行也已作好準備,近來對放款控管更趨嚴格,因而導致貸款金額下降及房貸利率升高。

去年下半年以來,國內房市泡沫化疑慮便持續升溫,除了部份供給量大地區的房價出現鬆動,銀行也加強房貸授信風險控管,除了貸款成數、貸款區域審查轉嚴,放款利率上更祭出高利率,希望以價制量。

以多數公股行庫的首購房貸利率來看,優惠期還有可能低於2%,但優惠期過後(通常是第二年起),2%以下利率幾乎絕跡,非首購利率更大多在2.5%以上,未來如果升息潮啟動,房貸利率最低可能也要3%。

就目前民眾房貸支出占家庭所得比逾三成來看,如果房貸利率升息半碼,以台灣家庭平均房貸借款606萬元為基礎計算,平均每戶每月利息負擔將增加625元,也因此央行不停在提醒民眾注意利率變動風險,更多次強調「利率不會永遠那麼低」。

嚴格說來,高房價除了在利率調升時,對房貸戶造成負擔加重的衝擊,也將對金融穩定產生風險,是央行和金管會過去幾年持續透過針對性審慎措施,管控銀行不動產貸款風險,促進銀行授信建全的主因,真正目的就是金融穩定。

且儘管央行認為利率並非影響台灣高房價問題的唯一因素,也不擬用升息解決高房價問題,強調利率調整要經過整體經濟情勢的考量,從美國的利率走向來看,最快今年底、最慢明年中,利率也是非動不可。

推估最快就是明年中重啟升息,央行一般最晚延後一季跟進,房貸利率明年勢必揚。

就目前各銀行在房貸的管控措施來看,銀行對授信風險也已開始防患外然,以提早因應升息可能引發的房市波動。

工商時報【呂清郎】

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擁有1間自己的房子,是件幸福的事。努力工作存錢,花大量時間挑選產品,若沒注意賣方在抵押權設定銀行內的其餘欠款問題,容易引起交易糾紛。消保官張英美表示,曾發生銀行希望借款人在清償房貸時,同時償還同銀行的信用貸款,否則會衍生銀行不給予清償證明的問題。

根據行政院消費者保護會統計,房屋買賣糾紛佔總糾紛事件前10名,現今房產買賣雖多有專業代書協助,民眾仍需對基本法規有所認知。 
許多人認為有抵押品的房屋貸款,和無抵押品的信用貸款不相關。惟兩者若由同間銀行貸出,在買方銀行進行代償還款時,賣方銀行常會要求清償房貸外,需額外全數或部分清償信用貸款,否則不給予清償證明書或塗銷同意書,此舉會影響買方的房貸銀行放款,造成交易延遲甚至破局。 

在登記簿謄本的他項權利部內,會顯示屋主房貸銀行的抵押權設定,其中設定的金額是銀行對該房產評估的價格,通常會高於實際放貸金額2成,「若顯示金額為1000萬元,通常會給予800萬元的貸款。」 

信用貸款雖無抵押品,但在同銀行有不動產抵押權設定的客戶,信貸額度相對較高。「屋主售屋時,銀行會擔心房貸以外的債權無法收回,故會要求同時償還部分信貸、甚至設定擔保的欠款。」 


抵押看謄本「他項權利部」

為讓賣方還完房貸和仲介手續費等金額後,尚有資金可付銀行內其餘借款,建議成交總價至少應高於屋主原申辦房貸總額的1成,避免清償證明無法取得。多數銀行在買方實際還款前,不願透露賣方房貸外的借款和還款情形,代書會請屋主到銀行開餘額證明,瞭解至今繳息還款紀錄。

多數民眾買房仰賴銀行貸款,抵押權部分宜特別注意。房產在經地政機關登記後,會發給所有權人「所有權狀」或「他項權利證明書」。買賣雙方簽約後,所有權狀會由代書代為保管,避免賣方在簽約至交屋期間私自增貸;為防賣方可花35~36工作天,申請文件遺失補發,代書應每月去地政事務所調閱最新登記簿謄本。賣方最初申請房貸時,會將第1順位抵押權設定給放貸銀行,之後若增貸,則會有第2、第3順位之分,會在登記簿謄本第3部「他項權利部」中顯示。以前會建議買方的尾款要高於賣方房貸,避免交易糾紛,「現在履約保證對買方相當有保障,且許多銀行會加註:若未收到清償證明書,則放貸金額須全數退回。」

賣方將各抵押權設定的銀行房貸還清後,銀行便會開塗銷同意書,連同他項權利證明書,拿去地政事務所辦理抵押權塗銷,此時謄本上的第1順位抵押權設定則改為買方申貸的銀行。 

 

 

 

 

 

 

 

 

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市場房貸利率幾乎已全面高於2%,帶動小套房全台利率從3%起跳,北部小套房部分地區利率甚至走高到4%,公股行庫主管透露,近年小套房貸款案件減少,但小套房風險過高,利率比一般房貸利率至少高出1個百分點。

行庫主管指出,若位處淡水等新北市地區、距離捷運又有一段距離的建案,利率可能4%起跳;此外,中南部小套房利率也走高,上半年部分案件利率原本還維持3%,現在也已超越4%。

銀行主管指出,主管機關要求各銀行放款覆蓋率要達到1%,為提存呆帳準備金,如果房貸利率維持在2%以下,各行庫將無力提存,因此只能反映在房貸利率,現在要找到1.84%的房貸利率「已經很難」。

銀行主管指出,即使是信用良好、資產品質佳的客戶,房貸利率也多數接近2%;若是中南部地區,房貸利率更幾乎全面自2.3%起跳,2.3~2.4%最常見,但若是中南部的都會區,利率可以稍微再低一些。

銀行房貸主管指出,小套房受限坪數低、公設比高,條件較差,風險較其他房屋擔保品高;此外,持有套房民眾自有存款通常不足、經濟情況相對處於弱勢,銀行內部通常必須以專案申請,銀行只能拉高貸款利率,以平衡貸款風險。

 

 

 

 

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銀行對於一般民眾申辦房貸業務,若已提供足額擔保品,除非貸款人自願增提保證人,否則銀行不得以債務比不合、無薪資轉帳證明等其他理由或作法,變相緊縮放款。

立委賴士葆昨天在財委會質詢時,向金管會主委陳裕璋表示,在銀行法12-1修正後,即強制銀行在房貸等授信上,不得徵提連帶保證人,但近日接獲23宗民眾陳情,表示銀行以金管會發函為由,拒絕民眾房貸申請案,因此提案要求銀行若有足額擔保品,不得再以其他理由拒絕放款。

賴士葆點名4家銀行,包公股、民營及外商銀行,銀行局立即清查案件,發現是有件房貸申請案,丈夫以登記在老婆名下的房屋,申請抵押貸款,但銀行認為應由老婆為申請貸款人,才符合貸款標準,否則銀行難以核貸。

銀行方面認為借款人與擔保品所有人必須是同一人,或是擔保品所有人必須擔任保證人,但這位老公既不同意老婆為借款者,老婆也未同意當保證人,因此最後銀行未核貸。

金管會與立委協商後,最後通過的臨時提案即是在銀行法12-1的規定下,銀行不得要求徵提連帶保證人;但若借款人若為強化自身授信條件,主動向銀行提供保證人,銀行得徵提一般保證人。

 

 

 

 

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各大行庫房貸放款去年已達滿水位,加上央行積極打房,房屋貸款利率已經從2%起跳,更讓不少想省利率的民眾盤算「轉貸」,不過,得留意轉貸需額外付約2~3萬元起跳的多筆手續費,除此之外,銀行限縮貸款,要靠「增貸」籌資金恐怕變困難了。

所謂「增貸」,也就是持有房屋的民眾並且仍在繳納貸款當中,再利用此房屋可貸款的空間,去申請貸款。通常房價在上漲時,民眾若需要資金,去銀行利用持有的房屋再去銀行增貸,核貸機率高,有些人甚至可將增貸金額,運用在子女教育基金、創業基金等。

增貸的概念,舉例來說,市價1000萬元的房屋,當初購買時的銀行貸款為800萬元,假設已經還了400萬元,而這樣已經還款的金額,就等於是額外可貸款的空間。

這幾年一般較常見的是,大台中地區可能6、7年前市值1000萬元的房屋,屋主原本貸款800萬元,過了3、4年後因房價上漲至1500萬元,這位屋主隨著房屋增值,用市值1500萬元的8成換算,其實可貸款1200萬元,因此隨著增值空間提高,屋主其實可多貸約400萬元。

過去也有許多投資客,藉由增貸再去買屋,一般民眾若缺錢,也可能藉由名下有房貸的房屋,再去增貸取得資金。

不過,銀行主管指出,央行自去年限縮貸款,針對貸款業務審核嚴格,因此許多增貸案件並未核准。

除此之外,民眾若因為利率調升,希望藉有轉貸降低利率,也要審慎思考,因為轉貸等於是重新申辦貸款,除非真的談得低利率,否則開辦費、規費、代書費加總起來至少1萬5000元起跳,加上耗時處理文件,恐怖不見得划算。

 

 

 

 

 

 

 

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實價揭露自衝擊民眾對房價的看法,尤其大台北郊區及過去喊價過高的地段,皆被打回原形,加上目前房價多空不明、景氣疑慮多,專家指出,受到銀行可將實價登錄作為參考值,加上房貸限縮,民眾購屋最慘恐怕只能貸到6成5。

受到央行控管房貸放款、今年購屋貸款利率多2%起跳,最近更有首購族買預售屋只能貸款7成,在台北市中正區買預售屋的Jessica就說,「總價1000多萬元貸款7成,掏出300~400萬元自備款實在很吃力。」

實價揭露後「房價看光光」,對於房貸有哪些衝擊?

第1、假合約絕跡

事實上,實價揭露資料公告後,已經作為銀行估價的依據之一,過去銀行是以仲介成交契約、金融機構聯徵作為鑑價參考,實價登錄之後,因代書或經紀人登錄不實,恐怕受罰,因此市場所謂「墊高價的假合約」完全絕跡。

舉例來說,過去成交總價1000萬元的房屋,藉由提供給銀行估價的「假合約」,填寫總價1200萬元,以銀行貸款8成換算,可貸款960萬元,比用1000萬元換算高出160萬元,減少自備款負擔。

第2、房市看空 貸款換算縮水

實價揭露可明顯反映區域房價,銀行對房價未來走勢,採取保守態度,願意貸款額度也緊縮。舉例,總價1000萬元房屋,銀行評估未來房價看空,因此可能先打8折作為貸款基期,若可貸款8成,等於最後實際貸款金額為640萬元,只有約6成5。

同一個區域、同屬性產品,近期成交分別為1050萬元、1100萬元、1150萬元,過去房價走多頭,預料房價可能再漲,因此會以1150萬元作為參考,貸款額度也有8成。不過,如今房價可能走空,銀行估價可能參考1050萬元,甚至再低。

第3、不同區 貸款成數大不同

大台北地區目前貸款大多是7成,不過,實價揭露價格及近期房屋買賣移轉顯示,桃園.台中.高雄都表現不錯,這些地區可能未來房價看漲,不但房屋估價未減,甚至貸款仍可達8成。

 

 

 

 

 

 

 

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曾是市場上最炙手可熱的小套房商品,因房價上漲、租金報酬率下降等因素,建商推案量乍減,銀行授信也越來越謹慎;一家民營行庫業者說,該行對小套房的房貸徵審有「三不原則」,其中又以「不難轉手」最關鍵,其次則是「不做投資客」,最後是建案周圍環境「不過於複雜」,3點齊備,才能順利通過核貸。

銀行主管分析,銀行劃出小套房貸款紅線的主因,是考量過去有許多房市投資客,大量購入小套房後再分租,但近年來房價飆高,租金報酬率較過去大幅下跌,而且,同時買入3間小套房出租,比買進1間三房格局住宅後,再進行分租相比,在設置衛浴、修繕和管理等成本上,都明顯高出不少,貸款風險偏高。

目前雖然還有承作小套房的房貸業務,但要順利通過核貸,卻不是很容易,因為銀行非常注重建案的「後手性」,也就是未來轉手的難易程度。

但即使被認定為,是轉手容易的小套房商品,銀行也只願意承作自住戶,謝絕名下有兩棟以上房產的投資客且無論貸款人的信用程度有多好,小套房的貸放成數,一律不超過6成。

另外,銀行也會參考,建案附近環境的複雜程度;有些建案雖然位於熱鬧的商圈內,但因為周遭環境過於複雜,銀行也不一定願意承作

 

 

 

 

 

 

 

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燙金土地稀有,精華區地上權產品冒出頭,但地上權住宅並沒有土地持分,甚至只有「使用權」、也就是向業者租賃居住的住宅產品,因產權不完整、未來接手性不佳,銀行貸款限制多,因此想買地上權住宅的民眾,應備妥銀彈

銀行主管指出,地上權住宅雖然比一般住宅的房價便宜3成,但其產權不完整,若客戶遲繳或其他因素而被查封拍賣,較不易處份,因此銀行承作意願極低,民眾若真想購買或打算收租,一定要評估足夠資金再進場

事實上,「地上權」住宅等於是「買屋不買地」,在多數民眾仍抱持「有土斯有財」的觀念下,「地上權」住宅的未來流通性受限,銀行在授信風險的考量下,大多不願承作,因此銀行主管建議,民眾可向建商合作的銀行、整批申貸較有利,目前可按優惠的信貸利率承作

以目前台灣的狀況來說,地上權多以50年作為設定,土地使用年限一到,住戶便得離開

另外每年需要繳交公告地價的1.5%至10%做為地租,也是一筆花費。許多屋主多在預售期間就進場,且考量到市場流通性不佳,因此多以出租方式經營,藉由高租金攤平當初的買入成本,實際自住者並不多。

 

 

 

 

 

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銀行掀起房貸逃命潮!奢侈稅重擊房市,預期房價將下修,銀行房貸業務跟著拉警報。大型行庫透露,因放款成數已降無可降,只得從鑑價砍起。據透露,目前大台北地區鑑價只剩成交價格的八成,未來還可能再下調至七成。銀行提前砍房貸以因應可能的房價下挫風險。

意即,買一千萬元的房子,申請房貸時,銀行只願意估八百萬元,就算非投機自住戶也只借得到八成、六百四十萬元;倘若是投機客,只貸得到五成、四百萬元,實際成數剩下四成。

「現在作房貸,就跟走鋼索一樣,什麼時候會掉下來,根本沒有人知道!」行庫主管無奈表示,今年以來各銀行鑑價愈來愈保守,九成已是公約數。如今政府祭奢侈稅打房,房貸放款風險有增無減,只好再下修鑑價成數自保。

行庫主管表示,公股行庫礙於央行壓力,房貸已保守很久了,向來衝很快的民營銀行最近也發現苗頭不對,「做好逃命準備」。

 

由於目前房價已高,沒人料到何時反轉,只好鑑價、放款成數雙降,就怕重演雙卡風暴覆轍。

銀行主管直言,就算是信用再好的客戶,房價若跌個兩、三成,都有倒帳疑慮,遑論信用普通的客戶,這些風險都要銀行承擔。

銀行主管強調,若房價有跌兩到三成空間的風險,銀行鑑價就要防患未然,隨跌價壓力將浮出檯面,屆時鑑價恐怕還會下調,「砍個三成(即成交價的七成)跑不掉」。

 

 

 

 

 

 

 

 

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財政部中區國稅局表示,查獲民眾藉贈與應稅建地的極小持分,再共同購入贈與免稅的公設地,並採用共有土地分割規避贈與稅,但實際上仍會被稅局認定為實質贈與要求補稅。近期查獲一起案例,已要求補稅加罰鍰達200多萬元,且同類型案例有增加趨勢,將加強查核。

國稅局指出,民眾若先贈與子女應稅建地極小持分,再共同買入並由子女取得免稅公共設施保留地大部分持分,再要求進行共有土地分割,使其子女取得整筆建地的方式,實質上與直接贈與現金、建地等財產並無不同。依遺贈稅法第4條第2項規定,應就實質贈與移轉的財產課徵贈與稅。

中區國稅局指出,近期查獲藉土地分割安排規避贈與稅案例。案例中夫妻甲君、乙君因年紀已高,打算將名下A建地贈與兒子丙君。因此甲、乙兩人先將贈與需課稅的A建地,其中的極小持分贈與給丙君。

後續甲君、乙君、丙君三人,再藉買賣名義,共同購入土地公告現值與A建地相當、贈與免稅的B公共設施保留地,並登記由丙君取得絕大部分的B土地持分;甲、乙兩人則分得極小持份,讓三人可共同擁有免稅與應稅土地。

之後三人辦理土地共有物分割,由甲、乙兩人取回該B公共設施保留地,丙君則拿到A建地。國稅局指出,雖然兩筆土地價值,依照土地公告現值計算,與原來持有比例價值相當,但實質上,甲、乙兩人已透過取巧行為,在未繳納贈與稅情況下,將名下A建地移轉給丙君,查獲後補徵甲君、乙君贈與稅與罰鍰合計200餘萬。

國稅局也指出,除了土地分割取巧外,也另包含先贈與子女公共設施保留地,再以現金買回;或先贈與子女公共設施保留地,再以建地交換等辦法,近期已發現多起案例,將加強此類案件查核。出自於經濟日報

 

 

 

 

 

 

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