目前分類:法拍屋標購流程及注意事項 (6)

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日前有民眾案例,其名下一棟房屋設定抵押權向銀行借款,因無力繳納利息,遭法院拍賣,賣得價金全部用來抵償債務,其分文未得,為何還被補徵綜合所得稅? 

國稅局表示,綜合所得稅之「財產交易所得」是指納稅義務人的財產,因買賣或交換而發生之增益,其中所謂「買賣」,不論是自行出售,或是經法院查封拍賣,二者財產交易所得之計算方式皆相同。 

而納稅義務人出售房屋,如能提出交易時之成交價額及成本費用證明文件,其財產交易所得之計算,以成交價減除成本費用之差額來認定,其未申報或未提出證明文件者,稽徵機關得依房屋評定現值按財政部核定之當年度個人出售房屋財產交易所得標準核算。 

國稅局進一步說明,若認為其房屋遭查封拍賣並無所得,可以提出原始購置房屋之實際成本及因取得、改良及移轉該房屋而支付之一切費用(如契稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)等相關資料,證明房屋拍賣成交價額小於原始購置成本費用,由稽徵機關核實認定其所得額,以維護自身權益

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房子被拍賣後,法院如何分配拍賣款項呢?優先順序呢?

一 .執行費用,指取得執行名義,聲請強制執行,從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等,統稱為執行費用。

二.扣土地增值稅

三.抵押債權人(大部份都是銀行)分配,有多順位債權人時,依順位優先受償。

四.房屋稅,地價稅,所得稅等國家欠稅。

五.普通債權人(幾乎是民間債權人),有多位債權人時,依債權比例分配。

六.如有甚剰餘,分配給原屋主所有權人。

如不足清償債權人債務,法院會核發債權憑證,俟發現債務人有財產時再執行。

Q2:債權銀行本金+利息及滯納金(也稱違約金)總額如在設定抵押額內,則為第三順序分配的抵押債權;如有超出,超出部份列為第五順序普通債權。

一般銀行的違約金是以未繳納貸款利息的10%計算,但超過六個月後,則以利息20%計算。

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專業法拍屋投資客,處理此方面有下列兩項方式:

一.自行點交

  如果研判債務人跑路,確定不會回來,就找公司10來人,除了幫忙搬運,還有清點造册,打包照相做證人任務;萬一人算不如天算,債務人竟然回來要東西,還聲稱有多貴重的留置物,此時10幾個人連留置物的合照,保證讓對方目瞪口呆。

二.法院點交

  如果判斷債務人有回來可能,就得依法院點交程序,在三、四個月時間由法院來現場點交,配合法院安排管區警察,現場清點造册。

不論以上那種方法,清點造册後,法院將留置物點交我們保管;為了讓客戶能馬上交屋使用,我們不會將留置物放在房屋現場保管,而會搬運到我們公司貨櫃保管處存放。

然後,通知債務人來領取,通知不到,以對方戶籍聲請公示送達,登報通知;通知後未來領取,就聲請法院拍賣,再將拍賣款提存法院保管,就不管他來不來領了。

問題是這些東西幾乎是賣不掉的,所以我們必須承買下來,否則要保管至何年何月呢?買下這些無用東西,不是運至廢棄處丟掉,就是當場放火燒掉。



如果您與對方有達成協議書,拿了您5萬搬家費,到時卻找不到人,您確實可依協議內容,將這些留置物當廢棄物丟掉;重點是對方己人去樓空,是不是己斷水電,可在大門口留字條幾天,都亳無音訊,再會同多人前來搬遷留置物;萬一對方回來抗爭,協同搬遷的數人要當證人,證明當初無人在家的狀況。

假若對方還在出入這間房子,甚至委託第三人要求您寬限幾日交屋,雖然對方同意任您當廢棄物處理,但您不是法院,對方還没完全同意您交屋時,您不能自行進入。

曾有這一個類似案例,拍定人依交屋期限,來到房屋現場,發現無人在家,但屋內有不少留置物。

拍定人以對方己書面同意當廢棄物處理,就通知搬家公司,費了大把勁,快搬完之前,債務人突然回來,要求寬限三天及把東西搬回屋內。

拍定人不甘心忙了半天,堅持要先搬至別處;此時債務人直接向管區報案,案子被檢察官起訴,最後到高等法院雙方和解,拍定人賠償60萬台幣才脫身;官司纏訟一年左右,當初一念之差,弄得心力交疲,可真冤枉。

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法拍屋的投標流程並不難.但是必須花一些工夫在事前的調查及事後使用權取得的手續上.比起購買一般的房子.

要多花一些時間和精神.你也可以找代標公司幫你標法拍屋.

你只需付錢就能幫你從找房子到交屋.一切事宜處理好

 

。。購買法拍屋的投標流程 ~

1~選擇適合的法拍屋.蒐集法拍屋的資訊.找尋符合自己需求的法拍屋.再決定投標


2~調查房屋狀況.決定要買的法拍屋後.就必須對房子的地點、屋況、產權狀況、使用情況等資料進行調查;你可藉由查封筆錄、建物及土地登記謄本、地籍圖謄本等資料來做了解.進一步你還必須實地查看


3~
決定投標價-評估完所有房屋的資料後,接下來就要評估應該要出多少錢才能標到

。。必需支付的費用 ~


投標錢額~就是得標的價錢.投標前須先付公告底價的三成作為保證金.得標後7天內須將餘款繳清

 

稅費~包括購買時所要繳的契稅.賣出時要繳的土地增值稅、財產交易所得稅

 

地政規費~包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費

 

。。可能支出的費用

利息費~循其他管道貸款來付款.那就需負擔在你轉手賣出前利息

代書費~若你委託代書辦理過戶.稅費申報等手續.必須付代書費

仲介費~如果你請代標公司代為投標.就必須支付佣金 

搬遷費~並非要搬進去的搬家費.而是如果遇到房子遭人占用或租用的狀況.想請人搬走可能要給對方一筆搬遷費

整修費~如果買到屋況不佳的法拍屋就必須花錢重新整修.裝潢 

 

。。買法拍屋的成本有哪些  

雖然總價款的部分可以等到得標後再準備.

但最好在投標前就必須計畫好要如何籌措.

等到確定得標後再借貸.才不會造成利息的浪費

不要等到得標後才開始來籌錢.萬一無法在7日內籌得資金.

不但得標不算,還可能損失保證金

 

準備保證金 投標時所需繳納的保證金:

一般為總底價的20%金額~法拍公告中所寫的保證金金額

 

時間~在投標前須準備好,投標時以台支繳納

得標後七日內~繳交尾款得標時所需繳納的價款但兩者所繳納的時間相差只有7天.所以最好事先規劃好資金的來源

 

籌錢~如果你的資金充足的話可以直接支付.但如果你的資金不足,就需要借貸.

可能用不動產抵押借貸或是請代標公司代墊.也可向有代墊款業務的銀行.先辦理墊款再轉成貸款

聰明選擇規劃才能讓購屋更順利

 

 

 

 

 

 

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各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

 

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諮詢專線 :0982-888424   黃代書    

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標購法拍屋注意事項

1.租賃權問題:查明標的物是否有租賃,若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在,執行法院若未排除租賃關係,則買受人(得標人)必須繼續租賃至期滿為止。另外要注意原屋主是否在拍賣前,利用假造的租賃契約,造成拍賣後仍合法佔用的情形。

2.點交問題:所謂「點交」,就是案件拍定後,法院會安排時間,陪同拍定人將標的物點交清空。

3.抵押權問題:確定「拍定後抵押權是否塗銷」,可避免日後的產權糾紛。

4.優先購買權:查明標的物是否有第三者具有優先購買權。如地上權、典權人、承租人或該標的物為農地等,否則一旦有上述情形,再加上有優先購屋權人時,即使得標也屬無效。

5.產權移轉限制:注意標的物是否有產權移轉限制(如國宅),若想投標之標的物有條件限制,要先查明轉移的條件是否相符。

觀看法拍屋公告應注意的重點

1.標地物種類:分為房屋與土地兩種。

2.底價及保證金:保證金所指定的條件,須確實注意有一般金融機構皆可。

3.地址:須確實了解地址所在地,否則拍定後,除法院有疏失外,一概自行負責。

4.點交與不點交:注意筆錄所載的內容。

 

 

 

 

 

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近年高漲的房價,不少想撿便宜的民眾轉向法拍屋市場,但法拍屋與一般購屋方式不同,法拍屋出價前須準備足額的保證金,得標7天內須補足其餘款項繳交法院。時間緊湊,資金調度不及者可向承作法拍代墊業務的銀行借貸,貸款利率年息約6%,較一般房貸利率高出不少。

 

目前承做法拍屋代墊款項業務的銀行有華南銀行、第一銀行、聯邦銀行等,以聯邦商業銀行為例,法拍代墊投標尾款年息利率約6.3 %,實際利率仍須視客戶申請情況而定。

物件不點交申貸易失敗

由於法拍代墊屬無擔保品貸款,具高風險,因此較一般房貸利率高,但只要民眾在得標7天內到法院民事執行處,繳清拍賣金尾款,取得「不動產權利移轉證明書」,再繳清稅金後,到地政事務所辦理所有權移轉登記,過戶取得不動產所有權,即可申請轉為一般房貸利率。


法拍屋貸款是以拍定價來估算貸款額度,通常銀行法拍代墊投標尾款年息約6%,另收6%以下手續費,若名下無任何貸款、信用良好者,可貸得7~8成款項;若有貸款者僅可貸得5~6成。法拍物件點交與否,或坐落位置也會影響核貸成數,若物件不點交,通常只能貸5成以下或申貸失敗;部分銀行甚至不承辦非住宅區物件申請。


通常民間相關業者對於法拍物件,年息與手續費加總約18~24%,較銀行利率高出不少,但核貸成數與物件評估較為彈性。聯邦銀行建議,不要太相信經驗不足的代標公司或代書說明的可貸成數,畢竟核貸款成數不是只詢問基本資料或逕行答應客戶的可貸成數就能判斷,購買法拍屋牽涉許多法律問題及注意事項甚廣,勤做法拍功課,才能降低購買法拍屋的風險。

相關成本一併列入考量

另外,法拍屋底價和市價相比,相對便宜,價格具吸引力,不過購買法拍屋需計算的成本眾多,除房屋與土地標價外,利息、手續費、稅金、代書與仲介費用等,需一併列入考量,建議確認銀行核貸情形後再投標,避免投標後發生投標尾款不足、保證金被沒收的情況。

購買法拍屋注意事項

˙租賃問題:查明是否存在租賃合約,法院有無排除
˙點交問題:法院點交可會同有關人員協助管收;若為不點交,可能遇到侵占物件等問題,得標者須自行處理
˙標購資格問題:查明投標物件是否有限制購買資格,如農地、工業用地等
˙優先購買問題:查明投標物件是否有其他取得優先購買權的人,如承租人或共同持有人等

 

 

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諮詢專線 :0982-888424   黃代書    傳真 :04-22251282

諮詢信箱 :alfa946156@yahoo.com.tw

 

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