目前分類:各類房屋土地貸款疑難特殊案例分享 (29)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

【案件狀況】

 

新北市新莊區  田先生

職業:原公教屬性但以留職停薪一年

年齡:46

負債:無

經了解田生先生本身無任何收入來源目前留職停薪中

因家中有年邁長輩需侍親所以無法工作

田先生位在新莊有獨棟透天無抵押貸款狀況

但因不想讓家人知道有像銀行申請貸款所以無法配合讓銀行勘屋

加上貸款額度需求已接近屋價8成又要求有寬限期

也因為田先生的要求所以自行找銀行皆碰壁

銀行端皆回答不勘屋要8成又沒財力證明那不可能承辦 

 所以田先生經過網路搜尋委託本事務所處理他個案狀況

FVZ5_gIfSNsOidwKzp85vw.jpg

評估分析程序

據估價了解此物件雖屋齡高又坐落巷弄內市價約800萬上下

一般來講沒財力狀況貸個300萬不成問題

但要求貸到600.不能看屋.不給屋況照片.要寬限期3

所以此案例難的不是能不能貸款而是能否達到田先生要求

這類案件一定要了解客戶為何不給勘屋與資金需求原因

經側面了解田先生要這筆資金是有其投資目的

所以間接也代表戶頭有一定穩定資金往來可舉證

規劃辦理方式

 

首先;一項一項來破解這類貸款案例

不看屋不提供房屋照片這部份好解決

一棟沒貸款透天就擺在那它又非凶宅非特殊場所就不是難事

要高額度

這部分就要一定的銀行管道但也要客戶有相對性的還款來源

所以田先生所買的金融產品就能間接舉證有還款能力

3年寬限期

現在的寬限期銀行端都是針對給優質物與人條件或首購貸款案件

這貸款標的屋齡40年加上其他種種劣勢狀況下

確實很難說服銀行給寬限期甚至要到3

 

結案

 

此案件經過銀行窗口協調與該行的強力輔助下順利核准

60020年房貸3年寬限期

看起來容易但辦起來真得焦頭爛額 

能順利爭取到當然客戶端勢必要讓利..也就是利率部分

而能有寬限期3年也必須客戶會承諾未來復職的保證

想當然爾..

銀行有自己的基本授信規範

在老百姓申請貸款下絕非誰一句話就能甚麼規定就不顧

物與人的條件就擺在那要貸款也能得到好結果勢必需一翻周折 

9937.jpg

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

歡迎隨時洽詢全省接案服務

黃代書:0982-888424   

 

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(1) 人氣()

150.jpg

 

【案件狀況】

 

桃園市中壢區  楊先生

職業:科技廠員工

年齡:35

負債:無

此案客戶經過網路搜尋委託本事務所處理他個案狀況

經了解許楊先生本身財力條件合理工作年資穩定

但因家中房屋年老失修需整理修繕以利居住

自行欲申請房屋抵押貸款時經銀行查詢土地被劃分為道路用地

造理講土地分區若為道路用地一般是不會有銀行可承辦抵押貸款

 

 

評估分析程序

 

經整體評估此案例非常特殊

若土地為道路用地那怎可能地上建物會有合法權狀

我向當地地政鑑界科與都發局查詢後了解

此土地當初購買時並不是道路用地而是一般建地

因坐落屬巷弄內邊間房屋因應城鄉發展消防通道法

所已將此邊間房屋下土地變更成道路用地以符合消防通道規定

因建物有權狀屬合法登記既無法徵收也無法報拆屬兩難情況

 

規劃辦理方式

 

首先;房屋貸款銀行端要求的就是產權清楚若有風險處分容易

此土地為道路用地未來絕對會有處分上的難度

開始辦理案件時我個人認為是不可能可貸款

但試想既屬特殊案例也就發揮我當地銀行人脈協調看看

並與銀行端討論以地上權設定方式來給予抵押貸款

整體模式就類似現今的地上權房屋貸款

加上借款人財資條件穩定良好也無負債狀況下也是最佳籌碼

不容易的案件若能辦成也方有資格登上特殊案例

 

結案

 

 經過與銀行端協調以地上權方案承作順利爭取核貸300

年限利率皆比造一般房屋貸款模式

畢竟屬老舊房屋與道路用地往後要賣難度非常高也不會有好價錢

所以我給客戶楊先生一些提醒與建議

 

1*被劃分為道路用地絕對是土地價值上的損失

須向當地市政府都發局發函告知異議爭取有無變更回建地權力

 

2*或是可協調以市價徵收方式間接解套

 

3*若以上皆未能成立自己也打算就居住此房屋

倒不如直接從新整建住得更舒適與安心

但因土地分區問題無法打掉重建因為無法申請建築執照

所以要留下原建築基柱再以從新整建拉皮方式來進行

雖然權狀上屋齡是一樣但至少整間房屋是煥然一新的樣貌

以上對策相信對有相同困擾的人會有一些幫助

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

歡迎隨時洽詢全省接案服務

黃代書專線:0982-888424 

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

bak1-04.jpg 

 

 

【案件狀況】

 

桃園市楊梅區  許先生

職業:水果攤販

年齡:50歲

負債:原房屋貸款剩50萬需轉增貸300萬

此案客戶經過網路搜尋委託我處理他個案狀況

經了解許先生本身長期經營市場水果攤販多年前繼承父親位楊梅房屋

而原房貸借款人還是父親名義以剩約50萬上下皆是許先生接手每月償還

但想利用此房屋增加收入所以整棟租賃給酒店業經營

近期因個人需求想利用房屋申請貸款但遭原房貸銀行拒絕

而自行找多銀行申請皆在銀行現勘階段遭退件

原因皆是申貸標的屬八大行業經營拒絕承辦加上屋齡以40年

 

 

評估分析程序

 

 

經整體評估此借貸標的為市區店面型物件經估價增貸空間是足夠

一胎銀行剩50萬如欲增貸300萬單房屋土地價值是絕對足夠

但關鍵在於聳立在外的醒目的酒店招牌與此店為當地有名的聲色場所

對多數銀行來論並非房屋無價值而是觀感問題而會拒絕承辦

加上許先生本身執業屬水果攤販並無任何財力證明可提供

雖土地坪數大但整棟平房建物以趨40年屋齡

各項不利因素也導致此案件要順利成立也非易事

 

 

規劃辦理方式

 

 

首先;房貸申請銀行針對標的使用情況會多少在意

如為特殊性行業就會依個況來決定承作與否

尤其屬情色場所之營業標的更趨反感

原因在於易有風險事端延申債權問題或如遭拍賣尚有租賃之處分問題

間接都會導致銀行端承作意願不高

也就是此次許先生自尋多家銀行皆被打回票關鍵狀況

要解決此點就需有了解各銀行所喜承作標的與最低可接受範圍之經驗

類似屬酒店業依地區性還是有銀行可配合辦理

再來是許先生收入來源部分舉證

水果攤販皆為現金往來就需再舉證此棟房之租賃合約

以租賃收入來證明有穩定還款來源方可提高銀行承作意願與額度高低

 

結案

 

 

經過與銀行端協調爭取核貸400萬並代償原銀行50萬之本金

但因借款人年齡與屋齡之因素僅給15年限

也因標的經營行業之問題房貸利率調高至3%

以貸400萬分15年利率3%計算本利月繳約2.8萬

此本利攤月繳對許先生負擔在合理範圍之內

此類特殊案例於現今銀行端房貸承辦體制多為較保守看待

但要破解以爭取核貸關鍵即在能了解各銀行承辦房貸之特性

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

現任合格地政士及市政府核准執業證照

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

黃代書專線:0982-888424    

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(1) 人氣()

Kaohsiung_01_scrivener_2  

【案件狀況】

 

 

台中市龍井區  魏先生

職業:水電工人

年齡:42歲

負債:原房屋貸款150萬二胎民間設定100萬

此案客戶經過友人輾轉介紹委託我處理他個案狀況

原房屋土地是父親持有但三年前將土地贈與給兒子但建物還是屬父親名下

房地原以有銀行抵押貸款約150萬

受贈與土地後魏先生因與朋友債務關係土地被設定二胎並計算月息5分利

經詢問朋友為何算如此高利原來是因為賭債所以不得不給予算其高利

魏先生希望能幫他將民間二胎100萬以借新還舊方式轉借150萬

並以一般合理利息來代償原二胎5分利 

 

 

評估分析程序

 

 

此借貸標的經估價增貸空間是足夠

一胎銀行150萬二胎僅設定土地有100萬

但以土地再增借50萬就估其價值是有增借空間

但魏先生特殊狀況是他僅有土地權利無地上物權利

且建物居住也非他本人皆是親朋友好居住在此間透天

加上一胎銀行之餘額證明因借款人非魏先生本人而是父親所以無法提出

由以上三點狀況以經驗判斷要再借民間方式增貸

機會著實不高但既以委託我那我盡量找尋可處理此個案之金主辦理 

 

 

規劃辦理方式

 

 

首先;一般不動產民間借貸案件大部分金主僅喜愛承作

如、產權清楚.座落優質.殘值足夠.非借新還舊也非需代墊案件

其實遊戲規則與銀行端徵審無異

只是差別在於不看聯徵紀錄與借款人條件優劣

而此案關鍵即在只有土地權利與無法提供餘額證明並屬代償案

類似案例是有金主會承作但多半會要求為一重點就是『要有殘值』

 

 

結案

 

 

經過與金主方協調而借款人也展現出還款誠意

我安排之金主方給予放貸150萬代償原二胎100萬

並以坊間合理利息之計算方式收息

扣除相關費用與代償二胎後魏先生除可降低月繳利息手頭上有資金運用

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

現任合格地政士及市政府核准執業證照

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

黃代書專線:0982-888424    信箱 :alfa946156@yahoo.com.tw

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

switch_000-02a  

 

【案件狀況】

 

台中市北區  林小姐

職業:補習班老師

年齡:35歲

負債:原房屋貸款150萬需增貸400萬資金

 

 

林小姐因網路搜尋於近期來電本人

希望能利用母親名下房屋增借出資金

了解林小姐此次增貸意圖後大致如下

林小姐與丈夫名下皆有高額無擔債務

林小姐本身信貸就高達170萬

其先生(信用以不良)卡債50萬尚有民間借貸80萬

雖夫妻二人雙薪都是補習班老師月收入加總有15萬

但因信貸卡債與民間債務利息月繳就要12萬實在負擔不起

所以構思利用母親名下國宅辦理增貸以清償債務降低月繳負擔

但母親本身未有工作無法提供財力證明也不具加分效果

自行找多家銀行皆因借款人林小姐債務過高為由拒絕核貸

或是僅給增貸170萬並強制代償其名下信貸部分

間接導致林小姐連徵次數以五查了 

 

 

評估分析程序

 

此申貸標的經估價增貸空間是足夠如貸到550萬約是房屋價值8成

但借款人之債務狀況確實讓多數銀行皆卻步不與承辦

原因在於雖有穩定的收入能力但未有良善的金錢規劃認知

加上短期內聯徵五查更會讓原本可承作之銀行觀感不佳

此案如欲借貸到近550萬

所送件銀行勢必要加強說明資金用途為代償

方有可能爭取銀行端核准並滿足客戶所需額度

 

 

規劃辦理方式

 

以林小姐作借款人其母親為房屋提供人並連帶作保方式申請

各銀行承辦轉增貸並代償外尚有增貸資金之授信方案不同

林小姐原先所找銀行不同意增貸或只貸放170萬強制代償

就是因為不是每家銀行都會歡迎此類客戶

在經過本事務所篩選配合銀行並勘估徵審程序後

努力一番爭取核準是確定的但能多出多少額度就會需與銀行協調

 

 

結案

 

此案最後經過協調爭取銀行核準510萬分20年利率2.6%

但同樣需強制代償170萬

總增貸510萬扣除原貸150萬強制代償信貸170萬尚有190萬資金

但因屬代償高額無擔案件會需加買房屋保險約5萬元以提增較高額度機會

取得現金趕緊清償先生約130萬債務與此次貸款相關費用後

林小姐手頭上有50多萬資金可利用

當然林小姐與其先生這一次好不容易將債務解決之後

也望未來不會輕易刷卡或借民間高利讓自己賺的還不夠付出

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

現任合格地政士及市政府核准執業證照

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

黃代書專線:0982-888424    信箱 :alfa946156@yahoo.com.tw

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

Kaohsiung_01_scrivener_2  

【案件狀況】

 

台中市南區:魏小姐

職業:通訊行店長

年齡:32歲

負債:信用卡協商債務60萬

 

 

魏小姐因網路搜詢於這星期來電本人希望能利用名下房屋借出資金

了解魏曉解狀況後大致如下;

魏小姐因通訊行經營不善導致虧欠多方廠商約80萬款項

而數年前魏小姐因有卡債問題向銀行申請協商核准

所以導致目前債信狀況不良也無法向銀行申請任何貸款以取得資金

年前因受母親贈與位於台中南區一間公寓交於出租收取租金

但因私人因素導致權狀遺失間接臨時需錢孔急時無法立時提出權狀

因積欠款項於近日需交出但權狀遺失補發申請需35工作天

沒有權狀可供設定就算想向民間方式借貸也不可能

近日委託本人協助以暫無權狀下能否先代墊方式取得資金

 

 

評估分析程序

 

房屋位於台中南區屬無電梯公寓型.無貸款下要借貸到100萬不是問題

重點在於無權狀可供設定抵押情況下絕大多數金主是不可能承作

問清楚魏小姐權狀是確實遺失還是債務或訴訟問題遭他人扣住

並提醒若是屬他人扣住但向地政單位謊報遺失申請補發恐會有

觸犯刑法第214規定:

「明知為不實之事項,而使公務員登載於職務上所掌之公文書,足以生損害於公眾或他人者,處3年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」

 

規劃辦理方式

 

在確定權狀確實屬遺失狀況下並調閱謄本確定魏小姐為屋主本人

雖無權狀可設定抵押但因本人有配合金主可處理此特殊個案

只要非隱密不實並確實有證明以著手申請補發權狀程序

我方金主皆可先免設定給予資金緩急

待權狀核發後再補設定抵押權利

而房屋以有出租他人無法現勘內況此部分也可配合保密免勘估

 

 

結案

 

此案關鍵在於魏小姐無法提供權狀設定但又急需6天內取得資金

自行翻報紙找網路問了多家民間借貸公司都無法辦理

此次經由本人協助順利取得80萬資金償還債權人

但也向魏小姐建議畢竟民間借貸其利息比銀行高出甚多

往後吃重的月繳也會造成負擔

因魏小姐本身以有協商無法申請貸款但債信紀錄尚有5年時間

本人也建議如母親條件許可.可利用買賣方式移轉到母親名下

並貸出資金清償民間借款與一並清償協商債務以降低往後月繳負擔

 

 

 

 

 

 本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

現任合格地政士及市政府核准執業證照

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

黃代書專線:0982-888424    

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(2) 人氣()

images (4)  

 

【案件狀況】

 

雲林縣林內鄉:張先生

職業:退休無業

年齡:52歲

負債:土地貸款50萬

 

 

張先生於近期來電本人希望能利用名下土地增借出資金

了解張先生此次增貸意圖後大致如下

張先生本為工地綁鐵工因年紀體力問題二年前退休

因退休後未有正常收入來源並子女也於無業中

構思利用位老家林內鄉農地申請貸款資金以與子女一並創業使用

經過了解需求250萬資金加盟坊間知名飲茶店

張先生此筆農地價值約有400萬以上於土地銀行尚有50萬貸款

年後詢問土銀行可否增貸但因受限於現今土地貸款管制

與張先生及其子女皆無法提供財力證明所以遭土銀拒絕增貸申請

近日委託本人協助規劃找銀行申請轉增貸以取得創業資金

 

 

 

評估分析程序

 

土地位於林內鄉雖較偏遠又屬農地因應管制要貸款恐會需農用證明

經估價土地價值性是足夠

如欲借貸判斷約可放到近300萬

但因最大癥結點在於張先生與子女都無法提供財力證明與基本還款來源

所以送件轉增貸銀行勢必要有合理資金用途說明與舉證

方有可能爭取銀行端核准並滿足客戶所需額度

 

 

規劃辦理方式

 

因此農地貸款案件雖無農用證明但此部分並不難說明解決

銀行端就需先評估客戶信用條件與未來償債能力

酌請張先生準備加盟資料與證明包含設立地點與飲食牌申請文件

以此資料取信銀行資金用途合理性並其中一名子女作保

在銀行徵審過程中一度遭銀行以同樣理由退件

經過一番協調以降低額度方式退而求其次有核准即可

 

 

結案

 

雖現今土地貸款包含各類地目分區土地皆有諸多管制

讓現在空有土地但要申請貸款資金使用皆有其基本難度

但此案關鍵在於此筆土地位於該區段尚屬強手

銀行端認為尚有價值性並經過協辦代書方一番周旋協調方給予核准

核準200萬分15年利率2.5%月繳1.3萬

200萬代償原土銀50萬尚有150萬資金可使用

加盟需130萬含裝潢設備備料雖略顯不足但至少有餘額預備金可利用

 

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

 

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

 

現任合格地政士及市政府核准執業證照

 

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

黃代書專線:0982-888424  信箱 :alfa946156@yahoo.com.tw

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

images (8)  

 

【案件狀況】

 

台中市北屯區:蕭先生

職業:自營螺帽工廠

年齡:55歲

負債:房屋貸款

一胎銀行剩餘約500萬.二胎民間借貸150萬.三胎配合廠商設定300萬

 

蕭先生於月初來電本事務所希望能利用名下房屋增借出資金

以做工廠進貨意圖急迫性資金使用

但經調閱謄本後了解除一胎銀行本金剩約500萬

尚有二.三胎民間借貸設定且三胎債權人有聲請預告登記

蕭先生也明瞭此點.主意也希望再找民間借貸整合二.三胎債務

因二胎屬合理利息3分但三胎是因積欠廠商債務遭設定

且從原本第一年2分利到今年要求提增到5分利讓蕭先生負擔提高

廠商目的就是要逼蕭先生迅速清償且有時間限制

迫於無奈蕭先生因清償時間緊迫也來不及找銀行規劃民轉銀動作

只好委託本人再找民間借貸以借新還舊方式整合並增借出多餘資金

待日後貨款回收再清償民間較高利部份借貸

 

 

評估分析程序

 

房屋座落台中市北屯區屬社區型透天四層樓別墅物件

經估價房屋扣除稅後淨值約有1500萬上下價值

如欲借貸判斷約可放到近1200萬

但此件三胎債權人有聲請『預告登記』也不願配合先塗銷預告

所以承辦整合金主無法先設定再撥款只能先撥款代為清償塗銷後再設定

此一風險隱憂也造成蕭先生問了一個月也沒人敢承作

自想房屋是有增借價值但就是卡在這預告登記無法先設定

金主方需先撥款待塗銷完成才設定抵押權

這塗銷來回2工作天風險就是大多數會拒絕主因

 

規劃辦理方式

 

從事代書皆會有配合民間金主承辦房屋土地二胎借貸

但也會先以客戶最有利情況去分析

如有機會也主朝向銀行貸款為優先以能有效幫助到客戶資金合理性

但此案件因有急迫性需二星期內完成清償廠商300萬借款

所以僅能先朝向民間借貸方式待後續看情況再轉成銀行貸款

預告登記這難點部分因設定塗銷銜接流程風險高

就需先評估客戶信用條件如債信票信與有無擔保人可能性

也就是有親友可先擔保如都沒有就端視有無可配合金主方處理

客戶蕭先生並無親友可擔保但票信債信皆正常下

本人配合金主也願意給予整合民間二.三胎

但前提是希望蕭先生解決燃眉之急後待往後有時間可將民間轉成銀行

 

結案

 

最後在廠商限定二星期內清償300萬要求下

配合金主放貸600萬以整合二.三胎債務

並有多餘資金給予客戶短期使用

整體房屋債務就是一胎銀行500萬二胎民間設定600萬

 

總結;

 

此案件蕭先生借貸間整合雖完成後需繳利息差別不大

但至少在廠商往來部分不失信用

 

本人也友善提醒;

民間借貸適用於急迫性但可短期清償狀況.畢竟利息不比銀行算年利率

如無法確定自己可短期內清償那久而久之繳的利息就會比本金還多

所以欲借之前建議先斟酌評估或多聽代書意見看有無其他方式運作

 

而民間借貸設定抵押權種類與登記項目多有眉角

有『預告登記或留抵.信託設定』等

債權人目的不外乎要降低風險更有保障

但適不適合與合不合理就見仁見智

此部分有需求人建議多聽多了解也多做功課以免權益損失

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

 

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

 

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

 

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

 

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書    

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(1) 人氣()

bak1-04.jpg 

 

【案件狀況】

 

台南市:蘇先生

職業:人力仲介公司主管

年齡:42歲

負債:有8家卡債協商紀錄總債務近200萬經協商每月攤還約3.5萬

需求資金:需以名下房屋貸250萬整合協商卡債債務

 

蘇先生本身收入穩定從事人力仲介以趨15年

底薪加業績獎金每月皆可領至6萬 

但因婚前消費性奢侈花用導致8張信用卡債累積迅速達至近200萬

經由主債務銀行建議辦理協商整合現每月償還卡債約3.5萬

因蘇先生單身省一點花用扣除每月債務月繳與房租還過得去

但因去年邁入婚姻且以生有一女在太太也未有工作收入狀況下

有感於收入養一人可以但一家三口加租屋費用與債務月繳以捉襟見肘

而去年底因長輩百年後繼承一間座落台南市華廈房屋

蘇先生想即可自住也可貸款來整合債務協商

自找銀行皆因以有協商紀錄不與承作

蘇先生透過網路平台搜尋找到本事務所諮詢給予意見

 

 

評估分析程序

 

經過了解,蘇先生問題點在於本身有債務協商

有此紀錄是絕對不會有銀行會承辦貸款申請

就算債務協商全部清償就銀行授信原則也需滿一年揭露期方具貸款資格

但蘇先生說困境就再於收入就僅有5-6萬間

雖繼承房屋可居住不用繳房租但扣除債務繳款養妻育女更本不夠用

就是想能否將債務月繳給降低至2萬以下與能否轉成房貸慢慢繳

 

就我評估;

此類案件關鍵就在有無親友可幫助蘇先生

且並非作保證人而是要將房產移轉至這位親友名義再辦房貸

但也經過了解會幫助蘇先生的人也僅有配偶其他親友不願冒風險

但配偶年紀輕剛滿24歲也未有任何工作經驗甚至談收入來源

若由蘇太太名義申請就需調整好還款來源否銀行端拒絕因素太多

 

規劃辦理方式

 

經過規劃我建議蘇先生先將房產以夫妻贈與方式移轉到配偶名下

再單以蘇太太名義申請房貸以整合債務

 

而蘇先生本煩惱會否有一筆移轉稅費產生

經說明夫妻贈與可免贈與稅與暫免徵收土增稅僅需支付契稅與移轉規費

對蘇先生來講支出費用不高就有本錢可辦理

(其實本事務所也可先代墊支付待後續貸款撥款再清還即可)

 

但蘇太太未有財力證明部分這一點

因蘇先生在人仲公司以有一定能力與人脈

並商請公司老闆配合開立簡式臨時在職證明

雖這並非每家銀行可認定但因這次所申請銀行與本事務所可配合

經審核財力過於薄弱但認可還款來源合理性

加上房屋價值遠高於欲貸額度下核准機會就非常高

 

結案

 

此次先辦理夫妻間贈與過戶約一個月時間

再以蘇太太名義辦理房屋抵押貸款

雖過程上銀行本拒絕客戶所提供財力證明

但經本事務所說明以強調很順利的讓銀行妥協承辦並給予需求額度250萬

房貸250萬分20年利率2.5%月繳約1.38萬

此月繳比例也讓蘇先生能合理支付

 

總結;

此案件蘇先生私底下也有一隱憂

就是房屋是因長輩往生所繼承這也是老人家得來不易財產

如讓親友知道一結婚房產就過戶給太太會讓人說閒話

加上自己也會莫名擔心

年輕太太是否會定力不足將房產增貸或借貸民間花用殆盡

 

經我建議可利用二種方式

1*簡單點就是貸款完成辦理預告登記防止太太任意處分房產

2*否就是貸款完成再辦一次夫妻贈與而房貸維持繳納銀行端不會干預

如要有最佳保障最好還是第二項方為上策

 

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書    

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(3) 人氣()

images  

 

【案件狀況】

 

台中市清水區:黃小姐

職業:紡織廠職員

年齡:30歲

負債:學貸遲繳超過6個月以清償滿1個月有清償證明

需求資金:需以名下房屋貸150萬

 

黃小姐之名下房屋座落台中市清水區

當初是以法拍取得之房屋所以於謄本上是註記拍賣

而此間物件特殊是屬於凶宅以在相關警政單位皆有記錄

加上鄰居口傳導致此間房屋就信仰不同之人方敢於購置

黃小姐因價金划算於是全額現金拍下購得取得房屋權利

但因個人因素又需資金想利用房屋申請抵押貸款

自行找過數間銀行皆因有記錄查明是凶宅不給予承辦

因此透過網路資訊的知本人貸款經驗足委託本事務所剖析解套方式

 

 

評估分析程序

 

就房屋論為屬台中市較偏遠區段非銀行端所屬喜好承做區域

但就價值上分析當初法拍購得是150萬以貸款論約7成屬合理範圍

但不利點為屬凶宅銀行端皆會從拍賣公告上查詢得知間接承作意願降低

加上黃小姐尚有其他疑難問題點

於之前有學貸遲繳紀錄雖以清償但聯徵上還是看得到記錄

凶宅不是不能貸款只是非每家銀行都會承辦且看座落區段優劣

並綜合學貸問題與位屬台中較邊陲區段導致多數銀行皆以不承做回絕

 

規劃辦理方式

 

此類案件關鍵再放貸額度是否能滿足客戶黃小姐

屬拍賣取得基本是法拍價7成加上凶宅疑慮皆會壓低成數

經本事務所與銀行協調確定配合銀行承作意願後

但又再調出黃小姐聯徵上秀出學貸遲繳狀況

間接案件一波三折銀行端放棄承辦

雖事前評估案件連黃小姐也不知道自己有學貸遲繳狀況

但本於不放棄案件任何可爭取核准之可能性

著要求黃小姐親自去申請清償證明以補足銀行端要求

學貸屬補助性貸款如清償取得證明可於清償日起30天內註銷紀錄

透過此點再次與銀行協調確定有清償證明可承做但會縮減額度

額度高低與能否核准取得一平衡點也是雙贏之狀況

 

結案

 

經過一番與銀行協調狀況下爭取貸至120萬給予黃小姐

並於年限與利率上有合理放予

而不會因風險過高縮短年限調高利率應對間接造成黃小姐月繳付擔

 

總結;

凶宅並非不能申請抵押貸款

僅是於拍賣架構流程上銀行不會給予代墊款

與就算權利移轉完成但登記屬拍賣銀行也不會承做或額度非常低

加上座落劣勢與學貸遲繳問題延申銀行端承辦意願自然不高

此類案例突破點在於與銀行配合嫻熟點方能順利爭取核准取得資金

 

 

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

 

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

 

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

 

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書   

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(1) 人氣()

switch_000-02a  

 

【案件狀況】

 

台中市西屯區:陳先生

 職業:一般電動遊樂場職員

 年齡:35歲

 負債:房屋貸款500萬、民間二胎設定300萬

 需求資金:整合民間300萬並增貸100萬

 

陳先生之名下房屋座落台中市精華地區屬大樓型物件

但因當初急迫性需求資金透過友人介紹向民間管道借貸近300萬

陳先生每月收入也才約5萬

扣除銀行房貸月繳2.5萬剩餘2.5萬還算生活收支平衡

但因遭他人口沫橫飛誘導轉借二胎導致每月光利息接近9萬

撐了數月認為在如此下去往後支付不出利息那房屋絕對會被拍賣

所以想找銀行申請房屋貸款並代償民間二胎轉成銀行端貸款

但畢竟已有民間設定自行接觸多家銀行皆給予拒絕回覆

因此透過網路平台資訊連絡尚本人委託本事務所規劃解套

 

評估分析程序

 

就房屋論為屬台中市精華區段暫估價約有1350萬之價值

但不利點為民間二胎已有300萬基本銀行看到此紀錄絕不會給予承做

就算自行清償塗銷銀行也會調閱異動紀錄近1年內有民間設定同樣退件

加上陳先生本身屬八大行業為銀行端認定高風險職業屬性更加排斥

要解決民間設定徵審流程安排上是有其手段

但若無保人提供此案確實難以成立

畢竟除原貸500萬加上300萬二胎整合另100萬需求資金

機本就需貸至900萬

900萬不是90萬要銀行端可順利核准勢必需提出物與人相對優質條件

所以此案困難度在這裡

 

規劃辦理方式

 

要解決二胎與財力不足此二點

關鍵在於如何加強銀行端認定物件坐落區段優勢

「如何篩選銀行看重地段與殘值空間而減少財力薄弱等問題」

經本事務所與銀行協調先跑徵信.照會.勘估流程

也確定可核准應有價值7成

並安排對保完成後再透過本事務所代墊清償陳先生二胎300萬辦理塗銷

但此類案件難題就會出在民間塗銷上

是否配合與有無共識就常會拖長辦理時間延伸銀行端疑慮

尤其屬大額度代墊代償案件狀況

銀行.原債權方.代墊金主方此三方之協調會需有效規劃應對機制

 

結案

 

經過長時間說服原金主塗銷設定莫貪此筆小利息

(因為有利潤之架構通常少有人肯放手不配合塗銷理由就會出現百百種)

並轉設定成銀行端共核貸900萬

且因陳先生收入能提供佐證僅有5萬

勢必要爭取30年限以降低月繳平衡收支比例

以900萬分30利率2.5%年月繳3.5萬(佔V先生收入架構7成以下)

也因陳先生工作屬性周遭各類朋友眾多資金調度頻繁

就強烈建議將房產先聲請『預告登記』

以防止往後耳根子軟又以房屋借貸民間

順利解決後至少不用每月擔心高額利息支出到處哀求籌錢

 

 

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

 

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

 

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

 

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書   

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(1) 人氣()

images (3)  

 

案件狀況

 

台中市大雅區:簡先生

 職業:鐵工廠作業員

 年齡:50歲

 負債:土貸200萬信貸50萬配偶房貸350萬

 需求資金:400萬

 

簡先生本身因工作時間長又需加夜班皆非有時間親洽銀行

透過配偶詢問各銀行皆因土地價值有限或財力提供不足

甚至因配偶債信不良紀錄拒絕承做並延伸出三次聯徵紀錄

而資金需求本用於開店做生意來增加家庭收入來源

畢竟除土地貸款簡先生一家人尚有

房貸、信貸、卡債全需靠簡先生一人收入支撐

每月繳納本利與開銷家庭費用已超出簡先生月收入

所以想利用土地剩餘價值多貸出資金整合並由家人作生意以增加收入

但歷經數月來洽詢銀行皆未有成果反累積聯徵次數過多

透過朋友介紹委託本事務所規劃並剖析其癥結點所在

 

評估分析程序

 

此筆農地經成交案例推估約700萬上下價值

若論無殘值增貸也太牽強只能說各銀行估價有一定落差

加上財力不足簡先生每月收入約3.5萬

信貸加土地貸款幾乎皆會限制成數

而配偶信用不良無法做保與無法配合勘估這二點

透過協助管道皆有方式可克服

所以要能順利核准到接近理想額度

關鍵還是在銀行估「價範疇與收支平衡安排」

 

規劃辦理方式

 

農地貸款多數人皆有主觀意識好像只能找少數1-2家銀行詢問

但要面對成數上爭取其切入點就完全不同

因應「農舍限制條例與有無農用證明」等問題要拉高成數實屬難上加難

但若土地本身未有嚴重抗性要貸足其行情合理成數安排妥當並非不可能

簡先生財力不足為最大關鍵點須加以調整應對

且勢必需以延長年限甚至有寬限期來緩衝月繳過高趨向

土地貸款要免勘估這非口頭說明調閱資料即可尚需有配合銀行管道

配偶債信不良紀錄這一點要掌握銀行授信原則就可突破

 

結案

 

畢竟簡先生資金用途是合理明確主為經營穩定生意增加收入

若實屬開源幫其爭取高額度方為職業道德之對價關係

最後透過協助爭取核准增貸300萬總額度500萬

並比原貸款銀行多給予5年總有20年限寬限期2年

寬限期內每月償還1萬2年後本利每月繳2.8萬

雖本利後月繳是不小壓力

但至少取得資金做生意會有收入增加來平衡支出

且該筆土地要轉增貸也非多數銀行敢吸收風險

原則上還是要簡先生能保持開源節流心態面對未來生活

 

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

 

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

 

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

 

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書   

 

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

F4f5Tlxyqe6tOx1AKelgtA  

 

案件狀況

 

南投縣埔里地區:魏小姐

 職業:無

 年齡:38歲

 負債:房貸300萬

 需求資金:150萬

 

 

魏小姐居住北縣但因親友贈與取得南投地區約60坪乙種建地

本想售出套現來理財規劃購買較精華區段房屋

但因發現土地雖有臨路卻是他人持有土地多數買主擔心糾紛皆放棄

否一般南投鄉村區乙建要售出建屋算得上輕而易舉

後著手想利用其貸款也得知多數銀行會因有其屬未臨路抗性不予承做

透過本人部落格網路資訊 魏小姐找上本事務所詢問有無解套方式

 

評估分析程序

 

一般未臨路建地要買賣上有機會但要看坐落區段有無議題性發酵

但要貸款依近期案例經驗已屬不易(銀行皆會疑慮後續異動難以交易)

但魏小姐之建地並非實屬未臨路而是該使用道路為私人產權

這一點尚有機會克服

關鍵還是要找到該道路用地之所有權人協調並簽立應對合約

但另一問題點為

魏小姐本身職業屬性未有制式財力舉證且戶籍地非同土地坐落縣市

其取得原因可彌補戶籍問題但財力證明就需合理潤飾收入架構明確性

 

規劃辦理方式

 

先篩選銀行估價並在勘估現況同時說明私人道路以行之多年

同樣會需找其地主協調並開立道路使用證明

但此非各銀行皆會認定還需運作管道共同配合方可排除此項不利點

魏小姐本身職業屬私人鋼琴教師但無相關機構聘任屬接單教課架構

但類似專業領域皆一定會有考核執照可供間接證明本身謀生能力

加上北縣房屋雖有貸款但其價值性穩定與持續成長優勢

只要安排好收入與貸款支出能平衡就能提增銀行核准可能性

 

結案

 

土地價值若論要貸款150-200萬應屬合理範圍

但畢竟有其臨路權利抗性與房貸300萬負債綜合

最後經過接近1個月與銀行端私人地主端交涉放貸於魏小姐100萬

也爭取可分20年限利率稍高3.5%月繳5800元

若多善加利用此100萬不論投資做生意或作理財預備金

也會比一筆建地放在南投等繳稅還來得宜

後續慢慢解決道路產權糾分再出售換現金作與投資利用

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

 

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

 

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

 

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書    傳真 :04-22251282

諮詢信箱 :alfa946156@yahoo.com.tw

 

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

Ccl_HLFoAjKWoxKFQsUQhg  

 

案件狀況

 

南投:王先生

職業:電信業務月薪3.5萬

年齡:37歲

負債:信貸60萬卡債20萬

需求資金:200萬

 

王先生因無擔債務過高月繳壓力以無法負擔且需一筆30萬小額資金周轉

想利用多年前繼承祖產申請貸款但因多年未有人居住也未出租屋況極差

而無建物權狀僅有土地權狀讓王先生找尋銀行以三個月皆未有效果

銀行皆給予同一答案沒建物權狀不予承做就算承做其屋況太糟也會拒絕

透過網路搜尋到本人王先生委由本事務所協助規劃

 

評估分析程序

 

未保存登記建物要辦貸款市場上也僅有少數銀行會承做

因擔保價值性薄弱要順利核准也需借款人完全無負債有穩定財力提供

這是銀行風險平衡性問題若物的條件非穩定就需人的條件有優勢

但王先生無擔債務過高又無保人提供要順利核准實屬不易

本事務所抱持盡力爭取方式與王先生溝通畢竟類似案件狀況機會有限

 

規劃辦理方式

 

銀行選擇不是問題關鍵而是要如何對王先生債務端著手調整

要爭取核准此筆房貸勢必要代墊清償王先生債務80萬

但恰巧王先生親友可答應先無息之借貸代為清償80萬債務

再由本事務所送件申請但尚有不利點聯徵還是會看到剛清償債務

這部份透過與銀行說明潤飾強調整合意圖非資金擴張風險性

而空屋如廢棄狀況要馬上清理解決也非易事僅有爭取免勘估專案程序

僅對外部門牌照相未對內部結構勘估(此需調整應對未能內估理由)

 

結案

 

歷經20天安排與應對非常慶幸可將嚴重性不利點皆排除

順利核准120萬分20年利率2.8%上下

降低王先生無擔負債月繳過高情況

但此物件座落區段與建物雖未有權狀登記

但因屬二層樓建物確有其剩餘殘值性

若非室內屋況實際凌亂不堪否要爭取更高額度皆有其機會

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

 

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書    傳真 :04-22251282

諮詢信箱 :alfa946156@yahoo.com.tw

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

w=600&h=600&r=230817  

 

案件狀況

 

新竹縣竹北市:鍾先生

年齡:26歲

職業:竹科電子廠員工月薪2.8萬

負債:無

需求資金:80萬

 

原房貸剩100萬而房屋價值約270萬上下

以鍾先生職業屬性與債信紀錄皆屬穩定情況要轉增貸應不成問題

但確遍尋當地多家銀行確告知頂多給予20萬增貸空間甚至僅給平轉

鍾先生納悶是房屋真無價值還是個人財力不行

透過網友輾轉介紹由至本事務所洽詢規劃並安排辦理

 

評估分析程序

 

因鍾先生屬於買二手國宅並無資格性衝突或其他貸款方限制性問題

但自找銀行確未告知他

其實國宅非流通性不佳或其價值不足導致貸款額度有限

而是各大銀行皆有其主觀意識都認為國宅賣相差與周邊設施簡陋

間接多數銀行皆有志一同觀念

國宅除非地段優質或新成屋一率給予6成上下

但因鍾先生房屋屬高屋齡國宅以趨22年屋齡

所以自找銀行僅給予多20萬資金也就是行情價5成上下

 

規劃辦理方式

 

就算屬高屋齡國宅或是地處偏遠國宅甚至有嚴重嫌惡設施國宅

因為當初會蓋國宅

政府營建皆優先選偏遠地段不影響都市區法展阻礙空間

導致周邊不是有電塔就是有墳墓等非人所喜之嚴重嫌惡設施

所以多數銀行承做國宅皆有其主觀意識管制放貸額度以平衡降低風險

但要排除此點並非難事

主要原因為大多數銀行會排拒國宅案件

但也有少數銀行反非常樂意給予國宅一般成數

此關鍵不外乎有無了解各銀行規範與喜好標的之辦理案件經驗嫌熟度

 

結案

 

經過短時間接觸與了解案件狀況

約10個工作天幫鍾先生順利轉增貸至180萬約近7成

並協助鍾先生自行辦理設定塗銷取件事宜

讓其了解程序基礎(他自己想懂)間接省下支付代書一般設定塗銷費用

此案關鍵是在各類建築抗性與區段皆有不同銀行可符合其規則

房貸案件碰疑難不外乎靈活運用如此進件申請才能增加核准機率

 

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書   

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

33sBRXniJAyCwXEw1xLy0w  

 

【案件狀況】

台中市龍井區:何先生

 職業:自營商

 年齡:55歲

 負債:房屋貸款330萬、信貸100萬、卡債30萬

 需求資金:100萬

 

何先生102年初購買位於台中龍井區房屋初貸330萬

本原想利用此房屋在做轉增貸但因貸款未滿1年且剩餘價值有限

自尋銀行皆因此理由而告知無法承做

但苦於目前生意上需求資金也因無擔債務過高無法再辦自營商貸款解套

構思利用母親名下老房屋申請貸款取得資金

原想此老房在A銀行有貸款過100萬但現以清償塗消

從新申請應可順利取得100萬資金

但沒想到此A銀行授信規範改變不承做35年以上屋齡

且原房貸繳納也有慣性遲繳導致該A銀行不予承做

自行探訪多家銀行皆以屋齡過高且屬無尾巷抗性拒絕承做

而給予承做銀行也因何先生平均月營收5萬

但房貸加其他債務月繳已趨收入上限

如要核准也僅給予30-50萬

且限定優先整合卡債此對何先生完全無資金解套上幫助

透過親友介紹委託本事務所規劃且要求基本要100萬資金以上

 

評估分析程序

 

就房屋論確實因屋齡與無尾巷因素多數銀行所忌諱重點

但母親居住狀況屬實且室內裝潢完整加蓋至3樓未保存登記也可間接計價

坐落區段靠近交流道若以近期成交價為切入點說明反而為優勢面

財力結構屬自營商盈虧自負且有高額負債

在無法先清償無擔約130萬情況要順利核貸會需二等親保人

而何先生可提徵女兒做保雖無制式財力舉證但二等親內皆有加分效果

 

規劃辦理方式

 

此案關鍵在「如何篩選銀行看重地段而減少屋齡過高疑慮」

且畢竟增建部分未保存建物多數銀行不計價但少數銀行會以2/1認定

月繳收支未達平衡且已占收入7成以上狀況

極少數銀行會以二等親保人可償債來源解讀認定

或多或少會因此不利點而降低可貸額度

但若要爭取額度須適時「補充近期相關空地或相同物件成交行情」

加深銀行端價值性間接降低負債與額度之矛盾

 

結案

 

若單論價值因建物已接近堪用年限雖已整理但額度同樣偏低

要提高成數關鍵在此次需透過有能力之人脈管道

此案順利爭取250萬且可分20年分攤本利攤還

同常以年齡與屋齡狀況要20年可說幾乎不可能

但此件要爭取到20年其原因還是在二等親保人加分效果顯現

同樣也要求何先生取得資金先清償無擔負債且回提清償證明

但扣抵比較之下就算清償後何先生也是有120萬資金可供利用

而250萬分20年月繳約1.35萬與之前負擔可說是天壤之別

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

 

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

 

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

 

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書   

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

jRYDNSG6ZOYiysM0Dv_wCA  

 

案件狀況

 

桃園縣鶯歌地區:張女士

年齡:62歲

職業:無工作也無銀行任何往來

負債:無

需求資金:150萬

 

此案重點是張女士本身雖有意識可行動表達能力都沒問題

但非常虛弱皆位於療養院未居住於自家房屋

本身有一子但因以有嚴重債信不良記錄無法做保

找尋多家銀行皆因其身體狀況與年紀過高未有二等親內保人拒絕承做

透過網路搜尋查知本事務所經過評估解說確定委託辦理

 

評估分析程序

 

房屋座落鶯歌雖屬高屋齡公寓物件

經現勘也有其嚴重嫌惡設施(1樓為鐵工廠)

但關鍵為張女士無保人也無財力證明能提供

再口語表達能力有限情況下自找銀行也無法明確說出資金意圖

多數銀行有承作意願但看到人身體狀況皆會放棄承做保守應對

且貸款程序需3次到銀行包含填申請書.對保.撥款等等

但張女士身體非常虛弱行動不易出入需坐輪椅

也難以接送而銀行端也非能全程配合至療養院對保之難處下

 

規劃辦理方式

 

以屋況論定可篩選銀行以趨少數更會嚴制要求借款人需親洽

一般案件就此狀況是可至家中對保等事宜

但屋況等不利點以排除此方可配合之少數銀行

所以為爭取與核准機率一定要張女士配合前往銀行並有旁人協助說明

親洽銀行才能強調健康無虞給予銀行認定上有生活自足能力

與說明張女士還款來源為兒子外地擺攤收入

但此次兒子無法做保除因債信不良狀況

也是因為想利用房屋以張女士自己名義貸出資金

幫忙兒子從攤販拓展到開店面尋求更穩定收入來源維持家計

 

結案

 

此案關鍵在銀行篩選與張女士能否配合

因無財力與房屋座落區段價值並無優勢

若至要求銀行至張女士看護中心對保決不可能核准

也由於銀行皆會要求子女出面做保所以針對此點需加以潤飾調整應對

經過意番爭取最後順利核准120萬也爭取年限20年以降低實際月繳負擔

結案後也建議張女士未居住於自家可利用出租來貼補收入

否空屋未多加利用也不捨售出勢必無法平衡她往後基本開銷

 

 

 

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書   

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

bak1-04.jpg 

 

案件狀況

 

 台中市大里區:林先生

年齡:45歲

職業:人力仲介業務員無基本月薪僅有一般存摺往來維持每月1.5萬

負債:無

需求資金:200萬

 

此案件為特殊狀況因房屋正門原以為道路用地經測量為鄰居私人土地

後經增建導致此屋無法以正門出入(此為分割繼承土地丈量疏失)

屋況因老舊本就非銀行所喜物件加上位趨偏遠地段(河橋邊)

尤其因土地糾紛無法正常出入K先生遍尋銀行皆因地理抗性問題不予承做 

林先生親洽本事務所大里區服務處諮詢房貸事宜

 

評估分析程序

 

 林先先生職業財力結構與無債信記錄資格皆在合理規範內

但關鍵房屋地理抗性問題這以非人為可使順利核貸

銀行也自有未來房屋流通性風險考量莫說物件未屬偏遠地段

就算位於精華市中心正門無法出入也不會有銀行敢冒險承做

 

規劃辦理方式

 

 就經驗判斷此案件要順利核准

一定要有強而有利資金用途並符合銀行配合專案

且需犧牲利率與額度理想主軸放在核准為目的

恰巧林先生有申請政策性修繕貸款補助專案且取得核准函

此函不代表銀行就會給予承做關鍵再屋況完整性

也委請裝水電技工進屋著手動作舉證資金用途明確性從新配置管線

待銀行勘估確定其為裝潢修繕意圖提增房屋耐用性

也間接降低因地理抗性問題主觀風險性

 

 結案

 

 案件經由本代書事務所透過配合管道歷經一個月協調

雖最後額度給予不高僅有60萬但對林先生至少有其幫助

而利率與年限部份勢必需平衡無法與一般抵押貸款相比

此案件能核准若說為時機加運氣也不為過

除程序步驟搭配得宜降低銀行主觀認定

也需林先生剛好有取得核准函增加銀行承做意願

否一般此案件有其後續使用權糾紛問題難有銀行會接案承做

 

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書    

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

Kaohsiung_01_scrivener_4  

 

案件狀況

 

桃園市:楊先生

職業:無

年齡:50歲

負債:信貸20萬

需求資金:800萬

 

楊先生起因想利用母親名下房屋貸出資金做生意

但也深刻感覺到於家族上本身為長子僅有自己名下無房產也一事無成

家人因想給予他歸屬感與責任心

想先對財產做分配以防未來隱性產權糾紛並做合理節稅規劃

就構思將房產移轉至楊先生名下並貸出資金做生意維持穩定生活

確孰不知房屋確有其價值1300萬位於桃園優質地段透天店面物件

但因楊先生完全無財力自行問銀行頂多給予200萬額度甚至不予承做

而銀行給予額度經列算移轉稅費剛好繳完稅費可能就所甚無給

經由奇摩知識+資訊交流

楊先生將前因後果解釋清楚交由本事務所協助處理

 

評估分析程序

 

此案為特殊情況其不利點為

1. 經移轉.土增稅.契稅.印花地政規費就以需165萬

尤其土增稅長達30年未移轉變更過且屬營業用途經列算約128萬

所以若無資金預算透過代書代墊是唯一解套方式

 

2. 無財力要貸足800萬非得技巧調整收入來源應對銀行規範

 

3. 二等親買賣貸款近年以多數銀行不予承做原因脫產之嫌風險性過高

但因其他兄妹恐有不平之疑也建議楊先生一定要繳納稅賦並用買賣方式

證實其合理取得並繳納基本稅費背負貸款債務屬有給負擔

目的以防兄妹往後恐有不平之意見

 

規劃辦理方式

 

再辦理買賣移轉之前會先由本事務所代為支出申報165萬稅費

但也需對楊先生財力調整好在原先工作有相關證照可舉證工作能力

並對其收入結構資金支出流向加以說明

篩選對親等間買賣案件不排斥銀行

有銀行承做也認定其財力接下來就是額度高低問題

光稅費就要165萬加上生意上資金800萬

此額度要貸足1000萬等於說不可能

平衡點就是與楊先生溝通降低所需投資金額

在算屬無財力提供無保人情況要貸足7成機會很低

本事務所僅有把握爭取65成

確定銀行核准後續著手報稅移轉代墊程序

 

結案

 

透過爭取與加強補充償債能力穩定性順利核准850萬

善用買賣方式針對土增稅可使用自用稅率與免繳贈與稅

也建議楊先生將相關繳稅資料與買賣過戶契約留抵

以備舉證後續兄弟姊妹之疑

但畢竟楊先生並無實際還款支付能力以850萬月繳約4.5萬元

著實非小額負擔也經由建議審慎評估投資風險性

備儲資金於戶頭給予銀行端扣款以備不時之需

與將閒置1樓店面著手出租增加收益彌補

此類案件經規劃要爭取核准非難事

但關鍵是在後續家庭上溝通協調才是重點

 

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書   

 

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

CI11qRlq_luoxdk3Hz6sw  

 

案件狀況 ~

 

屏東縣潮州鄉盧女士.

年齡60歲.

職業.家庭縫紉.數十年完全無銀行往來

 

盧女士因住家屬老舊巷弄內約28坪磚造四層無電梯公寓型房屋

本身也在住家自設縫紉生意所以需稍為裝潢打點並添購機具設備招牌

自行找尋附近銀行皆被退件主因為屋齡過高磚造建築結構

透過鄰居介紹尋求潮州當地銀行也因年齡過高無修繕專案為由拒絕承做

而盧女士也了解本身條件降低資金需求從100萬降至30萬

但詢問銀行還是未果

但雖以找過多家銀行也準備資料送件申貸而慶幸得是

卻未因多家送件而導致聯徵過多

主因為各銀行了解屋齡加年齡皆直接退件所以未動用聯徵

經過鄰居兒女是本事務所以前辦理土地繼承客戶

經輾轉介紹由本事務所代為處理盧女士此次房貸申請案件

 

評估程序~

 

屋齡與貸款人年齡已超出60歲幾乎所有銀行以授信規範皆不可能承做

本身無明確還款來源雖有經營修改衣服縫紉生意但收入無法舉證

多年無銀行往來也無任何活期存簿習慣造成銀行端不信任感

無親友子女可做保是此案件承做可能性最大困難點

 

操作方式~

 

以此類案件 當地銀行拒做

就以尋求周邊鄰近地區銀行為主 

闡明資金用途為生意使用

雖無專業證照但屬當地知名傳統家庭縫紉生意客源穩定

銀行是否認定就端視代書如何向銀行說明以爭取認同

雖屋齡老舊與貸款人年齡相對超出基本申貸限制可補充其土地價值效應

包裝加強訴說其盧女士雖年齡60歲但有自主能力

銀行雖以制式觀念審核但透過人為因素也能稍微軟化銀行風險抗拒性

 

結案 ~

 

案件經由本代書事務所透過配合管道歷經爭取額度與潤飾資金用途

最後順利為盧女士核貸出90萬資金年利率2.8%年限可分到20年

此案件可貸年限屬特例一般屋齡過高都會間接壓縮到貸款年限約以10年

但因盧女士實際財務狀況較無法每月繳高額房貸所以需特別爭取

90萬分20年月繳約5000元也讓J女士不會因繳款壓力過大 

 

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書   

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

1 2
找更多相關文章與討論

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼