案件狀況 ~

南投埔里傅先生.

年齡38歲.

職業民營活泉水公司職員.

月薪約3.8萬

本身職業條件穩定有制式財力證明提供如薪資轉帳與扣繳憑單.

除土地原向當地銀行貸出50資金無其他銀行負債與債信紀錄

但因本身財務缺口需增貸150萬使用又有其急迫性所以尋求代書協助辦理

評估程序~

傅先生薪資結構與年資穩定造理說以土地轉增貸並非難事也可自行辦理

但約1分農地經鑑價約220萬價值

農地貸款一般約在5-6成上下

要貸出高額度實非不可能但因傅先生有資金急迫性

所以需本事務所強力爭取額度與加快申辦時間

操作方式~

土地價值性其可貸額度未達到應有傅先生需求理想150萬

因需求額度過高本人多家配合銀行皆表明要核貸機會有限

需補增加保人方式才有機會拉高可貸額度

也以本身信用良好還款能力穩定就算貸出140-150萬也有合理月支付比例

但土地價值可貸多少是制式的非像一般成屋可技巧性隨意提高成數

結案 ~

配合銀行經本事務所積極爭取確定可增貸110萬就是共轉增貸160萬

等於雖未爭取到傅先生所理想額度共200萬

但已經趨於農地基本最高可貸成數

但因傅先生資金有其急迫性農地轉增貸也非3-5天可核貸

確定土地可轉增貸與額度前

本事務所也先代墊傅先生所需求50萬資金以解決自身燃眉之急

以待土地貸款核准後再行清償本事務所

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申請房貸所需準備的文件：

包括借款人及保證人的身分證影本、戶口名簿或戶籍謄本影本

所得證明（如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪轉存摺）

買賣件需多準備買賣合約書影本、謄本（包含土地與建物）

這些資料將提供給銀行作為房貸估價和審核時的參考文件

※特殊案件如未保存登記房屋需準備

土地謄本或權狀影本.土地使用分區證明.房屋稅單或稅籍證明.水電單據

對保需要攜帶資料：

借款人和保證人的身分證正本、私章、建物土地權狀正本

貸款期間部分還款或清償貸款之違約金：

房貸會有違約金目的是防止投資客利用銀行資金買賣房屋套利

對大多數購買房屋自住的消費者而言

在兩年內清償所有貸款的機率並不大因此影響有限

違約金的收取依不同銀行的規定而各不相同

一般還清貸款並塗銷抵押權則需要支付違約金

原則上大部分銀行是綁約前2-3年1-3%貸款總額之違約金

由代書備妥之文件：

借款人應具備之文件包含土地、建物所有權狀

土地登記申請書、抵押權設定契約書二份 

個別戶設定抵押應具備之文件：

個別戶私人設定時 
1.提供個人戶口名簿影本或戶籍謄本
2.提供個人印鑑證明 

個別戶給與公司設定時 
1.提供個人戶口名簿影本或戶籍謄本
2.提供個人印鑑證明
3.公司證照影本 

公司戶給與公司設定時 
1.公司證照影本
2.公司（含代表人）資格及印鑑證明
3.公司代表人身份證影本

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申請房貸的流程如下 

一、申請

※購屋買賣件

當決定購買房子，與代書簽定買賣契約，您可以依據資金需求決定貸款的額度（通常為買賣價7~8成），再由代書與銀行聯繫辦理事宜。

※一般原屋融資或轉貸件

準備申貸標的房屋之建物土地謄本或權狀影本估價

另補充借財力證明如薪轉明細.扣繳憑單.勞保明細

二、估價

提出房貸的申請之後，銀行會根據房屋的坪數、座落區域、及周邊生活機能…等因素進行不動產估價，一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額。

三、審核

當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，銀行通常會根據顧客的基本條件、還款來源、不動產估價等因素，決定貸款案件的准駁與否。

四、對保

所謂「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。

當房貸申請經銀行核准後，代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，對保當天需由借款人及保證人親自前往銀行辦理開戶手續作為日後撥款及繳款時的帳戶並提供權狀正本給予代書辦理設定抵押權利。

五、設定

對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。

六、撥款

抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備交屋撥款，原屋融資轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。

通常在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，這部分的保費需由借款人負擔，目前保險為一年續約一次，每年保險到期時銀行會通知顧客續保，一直到顧客清償完所有貸款為止。

當代書通知銀行確定的交屋時間後，銀行會在撥款當天以電話向顧客確認，再依程序處理撥款事宜。撥款後借款人與銀行的權利與義務關係即開始生效，借款人只需要每個月定期將應繳金額存入帳戶內，貸款本息將從借款人帳戶中自動扣繳。

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依據內政部統計，全台109年房地產買賣糾紛案達1600多件。

主要糾紛包括資訊不對等、服務報酬爭議及契約審閱權等。

在簽訂成屋買賣契約時，可再簽訂一份「成屋價金信託」契約，即可讓交易「價金」，放在一個獨立安全的帳戶裏。

5月1日起「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」正式上路

建商及其委託的不動產經紀業者，在以賣方身分提供買方成屋買賣契約時，皆需依此新規定辦理。

由於房屋買賣交易金額龐大且交易流程繁複，雖買賣流程約1至2個月便可完成

但民眾可能面臨許多風險，例如賣方提供假權狀或一屋二賣及買方惡意拒付交屋款等情事

因此，在簽訂成屋買賣契約時，可再簽訂一份「成屋價金信託」契約，即可讓交易「價金」，放在一個獨立安全的帳戶裏。

至於所謂「成屋買賣價金信託」，就是由買賣雙方共同委託銀行擔任受託人

買方依據買賣契約約定，依序將各期價款存入受託銀行開立的信託專戶

受託銀行則依契約約定或買賣雙方共同指示，處理撥付稅款、仲介費及清償賣方前順位貸款等事宜

待成屋買賣交易完成時，受託銀行再依買賣雙方指示，將信託專戶餘款交付賣方。

至於信託的費用，則依個案情形不同，銀行業界收費標準大約介於買賣金額的萬分之6至萬分之10。

以一筆1000萬元的不動產買賣來說，信託費用約6000元至1萬元，如由買賣雙方平均分攤各自只須負擔3000元至5000元。

降低交易風險，讓買賣雙方買的安心、賣的放心，故可說是只要花小錢，就有高保障的價金守護工具

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案件狀況 ~

彰化縣田中鄉范先生.

年齡36歲.

職業1500大公司職員.

薪資約4萬

范先生有房屋座落於彰化田中鄉鬧區巷內透天物件

原房貸約150萬房屋價值約520萬

范先生本身就有50萬卡債

而其太太本身有約80萬協商記錄皆由范先生代繳支付

每月房貸加配偶協商卡債月繳以近5萬

債務總月繳以超出收入範圍加上家庭負擔又需一筆50萬資金挪用

范先生苦惱就算不吃不喝也繳不起夫妻二人債務

遍尋彰化地區往來銀行皆拒絕承做原因都是備要求夫妻聯保

自行找當地代辦耗了三個月也都被退件間接導致近期有5次聯徵紀錄

配偶協商紀錄是范先生委託代辦公司未能順利核貸給予理由

但范先生並未放棄想藉由自身人脈尋求當地有力社會人士協助洽詢銀行

但因術業有專攻.心急也讓范先生尋求錯誤對象耗費人情也更浪費時間

評估程序~

一接此案件先不說其他狀況

端看聯徵紀錄以達5次可直接說等三個月再辦吧

但房屋鑑價有其增貸空間.

一經了解之前未過件原因

皆為找錯銀行專挑到授信原則會要求夫妻聯保銀行申請

畢竟配偶就是有債信不良紀錄那挑選銀行申請更需謹慎

操作方式~

要排除重點為范先生有卡循過高問題

要找有整合業務銀行也可要求配偶聯保銀行

聯徵過多無法正面解套

只能訴求為擔保品貸款有其增貸空間與銀行利潤雙贏

當然這一點也需本事務所長期默契配合銀行才能有效克服

以拉長申貸年限計算出合理月支付比才能爭取銀行信任順利核貸

但類似案件口頭說實在不容易.實際操作可落下額度都會有落差

結案 ~

此案件就算沒功勞也要說有苦勞

困難案件畢竟不能與正常案件辦理天數相比凝

一般轉增貸約15個工作天這案件約花了一個月才順利達成任務

也吸收了部分因素找了３家配合銀行才順利核貸通過

原房貸150萬轉增至400萬多出250萬

給范先生整合50萬卡債.配偶80萬協商.家庭需求50萬資金

年限也分成20年月繳控制在2.1萬降低范先生月繳壓力維持生活品質

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法拍屋的投標流程並不難.但是必須花一些工夫在事前的調查及事後使用權取得的手續上.比起購買一般的房子.

要多花一些時間和精神.你也可以找代標公司幫你標法拍屋.

你只需付錢就能幫你從找房子到交屋.一切事宜處理好

。。購買法拍屋的投標流程 ~

1~選擇適合的法拍屋.蒐集法拍屋的資訊.找尋符合自己需求的法拍屋.再決定投標

2~調查房屋狀況.決定要買的法拍屋後.就必須對房子的地點、屋況、產權狀況、使用情況等資料進行調查；你可藉由查封筆錄、建物及土地登記謄本、地籍圖謄本等資料來做了解.進一步你還必須實地查看

3~決定投標價－評估完所有房屋的資料後，接下來就要評估應該要出多少錢才能標到

。。必需支付的費用 ~

投標錢額~就是得標的價錢.投標前須先付公告底價的三成作為保證金.得標後７天內須將餘款繳清

稅費~包括購買時所要繳的契稅.賣出時要繳的土地增值稅、財產交易所得稅

地政規費~包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費

。。可能支出的費用

利息費~循其他管道貸款來付款.那就需負擔在你轉手賣出前利息

代書費~若你委託代書辦理過戶.稅費申報等手續.必須付代書費

仲介費~如果你請代標公司代為投標.就必須支付佣金 

搬遷費~並非要搬進去的搬家費.而是如果遇到房子遭人占用或租用的狀況.想請人搬走可能要給對方一筆搬遷費

整修費~如果買到屋況不佳的法拍屋就必須花錢重新整修.裝潢 

。。買法拍屋的成本有哪些  

雖然總價款的部分可以等到得標後再準備.

但最好在投標前就必須計畫好要如何籌措.

等到確定得標後再借貸.才不會造成利息的浪費

不要等到得標後才開始來籌錢.萬一無法在７日內籌得資金.

不但得標不算，還可能損失保證金

準備保證金 投標時所需繳納的保證金：

一般為總底價的30%金額~法拍公告中所寫的保證金金額

時間~在投標前須準備好，投標時以台支繳納

得標後七日內~繳交尾款得標時所需繳納的價款但兩者所繳納的時間相差只有７天.所以最好事先規劃好資金的來源

籌錢~如果你的資金充足的話可以直接支付.但如果你的資金不足，就需要借貸.

可能用不動產抵押借貸或是請代標公司代墊.也可向有代墊款業務的銀行.先辦理墊款再轉成貸款

聰明選擇規劃才能讓購屋更順利

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案件狀況 ~

高雄岡山吳先生.

年齡40歲.

職業為民營貨車司機月收入約3.5萬

因原先房屋有向銀行貸款剩180萬也有民間二胎借貸120萬

其房屋價值約700萬屬高雄區透天物件有其基礎價值

因不堪負荷民間二胎利息壓力約月繳3.6萬利息

需以房屋轉增貸來代償民間並取得資金補本身財務缺口

但房屋屬信託設定非一般抵押權設定單純

二胎債權人也也與吳先生簽署切結

限定時間內需清償否則產權無條件歸屬債權方

吳先生透過當地代書皆無法以有效方式解決也間接拖了2個月以接近期限

透過網路資訊找到本事務所經剖析評估後吳先生確定委託辦理

評估程序~

吳先生其財力債信紀錄屬良好房屋經鑑價也有合理價值增貸空間

但重點在於有民間設定銀行端幾乎一查閱絕不會承做

因為銀行授信規範是不會代償整合民間債務

 而大部分銀行也會調閱索引異動紀錄1年內有民間設定也不予承做

 二胎債權人也利用此弱點限制時間清償以此種手段來低價取得房屋權利

 案件困難度需四方配合

(銀行.本事務所.代墊金主.二胎債權人)才能有效解決

操作方式~

透過長期配合銀行先以技巧性方式避開二胎設定紀錄鑑價房屋可貸空間

確定貸款人債信條件與房屋價值可增貸再尋求代墊管道塗銷二胎設定

需與原二胎設定債權人溝通清償程序與所需費用(並竟對方是要利潤)

送件申貸闡明資金用途與房屋基本價值以避開有民間設定之紀錄

順利核貸以銀行貸出資金清償短期代墊款項

後續吳先生負債皆以銀行端為主

結案 ~

此類案件需多方配合並非能簡單操作

大重點也在於房屋基本價值貸款人條件有一定基礎下

最後吳先生順利轉增貸出400萬扣掉原先180萬房貸與120萬民間借貸

加上基本代墊費用與委託服務費用順利取得75萬資金解決本身財務缺口

並把月繳應支付金額每月降低至2.1萬本利攤還維持一家應有生活品質

由民轉銀房貸案件關鍵在：

1*原民間債權人能配合清償塗銷

2*確定銀行核准並設定再著手代墊二胎否銀行端未核准此案就難以成立

3*整體代墊清償程序如有延誤也會間接造成銀行起疑

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一、目的及依據：

（一）政策性農業專案貸款的目的；重點在於支應農、林、漁、牧業的發展與轉型所需的資金，並求改善農漁家的生活品質。
（二）政策性農業專案貸款設置之主要依據；
1.農業金融法第4條、第6條及第9條。
2.農業發展條例第54條、第60條。
3.農業發展基金收支保管及運用辦法。
4.農業發展基金貸款作業規範。
5.農業天然災害救助基金收支保管及運用辦法。
6.農業天然災害救助辦法。
7.行政院中美經濟社會發展基金收支保管及運用辦法

二、政策性農業專案貸款辦理方式及經辦機構：

（一）辦理方式；
1.由政府單位訂定各項種類之貸款要點
2.由貸款經辦機構自行出資並承擔風險。
3.政府就經辦機構自行出資之資金給予利息補貼，其標準由行政院農業委員會訂定之。
4.政府利息補貼之利率計算；銀行部份補貼至年息4％，農會漁會部份補貼至年息5.5％。
（二）經辦機構；
1.設有信用部之農會、漁會。
2.依法承受農會、漁會信用部之銀行的當地分行。
3.全國農業金庫。

三、政策性農業專案貸款的利率與期限

（一）貸款利率：
1.年息1.5％之項目；（1）農漁會事業發展貸款。（2）畜牧污染防治專案貸款。（3）農業天然災害低利貸款。
2.年息3.5％之項目；（5）改善財務貸款。
3.年息2％之項目；前述四項以外各種農業專案貸款。
（二）貸款期限：
1.資金用途為資本性支出者；依貸款額度及購置設備耐用年限核定貸款，貸款期限最長15年。
2.資金用途為週轉金者；貸款期限最長3年。

四、政策性農業專案貸款之擔保方式及償還辦法

（一）專案貸款之擔保方式；
1.依貸款經辦機構授信有關規定辦理。
2.對擔保能力不足之農民或農業企業機構，貸款經辦機構應協助請農業信用保證機構保證。
（二）貸款償還辦法；
1.本金自寬緩期滿後每半年為一期平均攤還為原則。
2.利息每半年繳付一次為原則。
3.本息攤還方式得由借貸雙方以契約另訂之，但不得超過中央主管機關所訂定之最長期限。

五、政策性農業專案貸款種類及農業發展基金貸款類別

（一）政策性農業專案貸款種類；
1.依基金來源區分；（1）農業發展基金貸款。（2）農業天然災害救助基金貸款。（3）中美基金貸款。
2.依出資來源區分；（1）貸款經辦機構得出資之種類有「農業發展基金貸款」及「農業天然災害救助基金貸款」等兩項種類。（2）由基金出資者為「中美基金貸款」。
（二）農業發展基金貸款類別；本基金各項貸款項目由農委會依施政需要訂定。自95年1月1日起適用貸款項目如下：
1.農機貸款要點
2.輔導農糧業經營貸款要點
3.山坡地保育利用貸款要點
4.輔導漁業經營貸款要點
5.提升畜禽產業經營貸款
6.農民經營改善貸款要點
7.農漁會事業發展貸款要點
8.農業科技園區進駐業者優惠貸款要點
9.農業產銷班貸款要點
10.農家綜合貸款要點
11.改善財務貸款要點
12.擴大家庭農場經營規模協助農民購買耕地貸款辦法
六、政策農業專案貸款資訊告知方式
（一）經辦機構設牌告板揭示貸款資訊。
（二）經辦機構設置農貸服務台陳列貸款資料。
（三）農會、漁會舉辦農漁民農貸教育座談會

參考農業金融局 http://www.boaf.gov.tw/boafwww/a=ct&xItem=11863&ctNode=239

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不少建商喜歡在工業用地上興建住宅，但工業用地授信受到嚴控後

未來工業區土地若改建為工業住宅，貸款利率及成數等條件恐將變嚴。

工業區土地因取得成本便宜、房價低，加上周邊捷運等交通建設愈來愈多，頗受首購族及投資客喜好。

不過，相關銀行主管機關祭出管控禁令後，工業區土地的使用將更嚴格限定。

行庫主管表示，在申請融資前，銀行若了解業者的擔保品是乙種工業用土地，且目的是改建工區住宅，通常都會拒絕核貸。

至於工業住宅房貸部分，銀行仍會承作，但放款成數約6成左右，且不適用政府政策性的優惠房貸利率。

一般購屋民眾，申辦工業住宅的貸款成數比一般住宅低，約僅5.5~6成

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不動產信託具有財產管理、規劃、節稅、風險控管等功能，也有越來越多民眾採取不動產信託的來管理名下不動產，但相關土地、房屋、移轉稅務問題又該如何處理？包括土地增值稅自用稅率問題、印花稅問題、契稅問題。

若土地為辦理自益信託，只要是供自用住宅使用，仍可申請自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

原土地所有權人(即委託人)若將土地信託予受託人，在信託關係存續期間，登記之土地所有權人雖為受託人，只要委託人和受益人是屬於同一人（即自益信託），而且委託人本人、配偶或其直系親屬仍設籍在該信託土地且無出租或營業，符合土地稅法自用住宅相關規定，在受託持有土地期間出售土地時，仍可申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。申請時，請記得要檢附信託契約內容供稽徵機關審核。

此外，信託關係人簽訂以不動產為信託財產之信託契約書，如敘明受益人為委託人，且信託關係消滅時，信託財產歸屬於委託人者（即自益信託），該契約書於信託行為成立時及信託關係消滅時，以該契約書辦理不動產權利變更登記，均為屬形式上移轉，非屬印花稅之課稅範圍。

至於信託契約書如敘明受託人應依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之權利人者（即他益信託），實質上已兼具印花稅法第 5條第5款所規定典賣、讓受不動產契據性質，如持該契約書辦理不動產權利變更登記時，應按契約金額千分之一貼用印花稅票。

至於，民眾利用信託方式來管理自有財產的情形日益增加，依契稅條例規定，以不動產為信託財產，凡屬下列信託關係人間移轉所有權，不課徵契稅：

（一）因信託行為成立，委託人與受託人間。

（二）信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。

（三）信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。

（四）因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。

（五）因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。

信託不動產上述情況下移轉所有權，雖然不課徵契稅，但需查欠，並向地政機關辦理信託移轉登記，才可以對抗第三人。