案件狀況 ~

高雄岡山吳先生.

年齡40歲.

職業為民營貨車司機月收入約3.5萬

因原先房屋有向銀行貸款剩180萬也有民間二胎借貸120萬

其房屋價值約700萬屬高雄區透天物件有其基礎價值

因不堪負荷民間二胎利息壓力約月繳3.6萬利息

需以房屋轉增貸來代償民間並取得資金補本身財務缺口

但房屋屬信託設定非一般抵押權設定單純

二胎債權人也也與吳先生簽署切結

限定時間內需清償否則產權無條件歸屬債權方

吳先生透過當地代書皆無法以有效方式解決也間接拖了2個月以接近期限

透過網路資訊找到本事務所經剖析評估後吳先生確定委託辦理

評估程序~

吳先生其財力債信紀錄屬良好房屋經鑑價也有合理價值增貸空間

但重點在於有民間設定銀行端幾乎一查閱絕不會承做

因為銀行授信規範是不會代償整合民間債務

 而大部分銀行也會調閱索引異動紀錄1年內有民間設定也不予承做

 二胎債權人也利用此弱點限制時間清償以此種手段來低價取得房屋權利

 案件困難度需四方配合

(銀行.本事務所.代墊金主.二胎債權人)才能有效解決

操作方式~

透過長期配合銀行先以技巧性方式避開二胎設定紀錄鑑價房屋可貸空間

確定貸款人債信條件與房屋價值可增貸再尋求代墊管道塗銷二胎設定

需與原二胎設定債權人溝通清償程序與所需費用(並竟對方是要利潤)

送件申貸闡明資金用途與房屋基本價值以避開有民間設定之紀錄

順利核貸以銀行貸出資金清償短期代墊款項

後續吳先生負債皆以銀行端為主

結案 ~

此類案件需多方配合並非能簡單操作

大重點也在於房屋基本價值貸款人條件有一定基礎下

最後吳先生順利轉增貸出400萬扣掉原先180萬房貸與120萬民間借貸

加上基本代墊費用與委託服務費用順利取得75萬資金解決本身財務缺口

並把月繳應支付金額每月降低至2.1萬本利攤還維持一家應有生活品質

由民轉銀房貸案件關鍵在：

1*原民間債權人能配合清償塗銷

2*確定銀行核准並設定再著手代墊二胎否銀行端未核准此案就難以成立

3*整體代墊清償程序如有延誤也會間接造成銀行起疑

承辦全台房屋土地一胎~二胎各類疑難雜症強力過件

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諮詢專線 ：0982-888424   黃代書   

案件狀況 ~

新竹關西鄉劉先生.

無營登傳統小吃店老闆.

年齡-55歲.

無各項收入證明可提供

原以利用所繼承三筆土地貸出980萬月繳以約6萬

需利用另一筆無貸款抵押剛繼承之80坪土地貸出資金

以求緩衝並加緊時間賣出土地以求解套

自行詢問當地銀行與友人代辦均以負債高無財力提供拒絕承做

本身也因年齡問題與無法提供穩定保人遍尋不著銀行接案承做

評估程序~

80坪土地屬甲種建地雖無貸款但因劉先生條件無法提供還款來源

土地雖空有價值但無法舉證有等同償債能力狀況下

加上以有高額負債此類案件當地銀行機構是不可能承做放貸

操作方式~

透過本人其他鄰近地區配合銀行以放貸最保險成數方式下爭取銀行辦理

能否順利核貸關鍵在於劉先生願否接受可貸成數較低利率偏高約3.88%

結案 ~

80坪土地因地段接近高鐵雖有其基本價值約1600萬

但負債過高土地就算有其有價值

當地銀行因其風險性月支付比例趨於不合理也不敢承做

透過本人配合銀行貸出4成順利取得660萬資金以暫解燃眉之急

劉先生也數日後也順利以合理售價賣出另三筆土地

解決共四筆土地貸款月繳負擔

透過此次貸款爭取協助也避過繳不出貸款影響債信紀錄與遭執行拍賣

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案件狀況~

宜蘭冬山鄉陳先生.

職業-早餐攤販.

年齡45歲.

需房屋轉增貸尋求資金整合添置生意所需機具共需100萬

房屋經鑑價約值280萬.房貸約剩100萬.卡債循環動用8成約30萬

信用紀錄1年內有強停紀錄以清償

本人無法提供制式財力證明僅有銀行存摺往來

3個月內找過多家代辦行銷不是先收費就是未過件動用2次聯徵

評估程序~

房屋雖有增貸空間但無穩定薪資結構與合理月支付比例能力

強停紀錄以導致各銀行拒絕承做能否順利核貸困難度極高

原則上有信用卡強停紀錄雖以清償會揭露1年

也就是需清償後滿一年方能申請貸款且需排除會拒絕有此紀錄銀行申請

操作方式~

加強潤飾資金用途也排除大部份民營銀行承做觀念

補充其還款來源與房屋基礎價值性

雖不穩定性攤販職業屬性但有固定收入

如找對銀行辦理還是可順利申請房屋轉增貸

結案 ~

經歷1個月辦理流程與本事務所配合銀行爭取額度到達200萬

給予陳先生無提供保人情況下有多約100萬資金

順利整合與添置生意所需機具

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案件狀況 ~

台中霧峰廖先生.

年齡-45歲

職業-有營業登記小型自營商

因需增加創業資金想利用房屋貸出100萬加盟與彌補原資金缺口

原另一棟房貸以300萬無增貸空間現下提供一棟無貸款房屋想貸出資金

但房屋座落地區為嚴重地震帶與屋齡已45年建物

以買賣價計算以不可衡量該地區因地理抗性問題連房貸要承作都很困難

廖先生尋求往來銀行都拒絕承做.找彷間代辦拖了3個月一樣遭退件

其實原因就是屋齡過老舊又無人居住且位處霧峰偏遠區段平房

評估程序~

綜合地震區與屋齡過高二點要順利核貸需加強廖先生條件

廖先生為自營商但無法提出生意往來證明以舉證收入穩定性

加上原有300萬房貸負債月支付比例與收入往來已趨於不平衡

操作方式~

此類案件要順利核貸需找可默契配合銀行與掌控該行審案程序

資金需求未過200萬可利用配合銀行月初月底案件制度

配合鑑價結果加強補充貸款人生意往來明確性做修飾包裝

列出該區合理買賣價加深銀行對貸款物件應有價值穩定度

原300萬房貸欲賣出程序需有一定時間提出要降低負債比意願

綜合幾點技巧突破但並非能100%順利核貸

需一定程度配合管道與合理操作案件補充潤飾其缺點

結案 ~

廖先生需求資金100萬但透過本事務所雖未達理想額度但也爭取到80萬

利率雖未比一般成屋平均2%但也位於2.85%一段式利率

年限部分因受限於屋齡配合銀行僅給予10年

但此類案件要核准以不易最後也連同廖先生以貸300萬房屋一同設定二胎

雖非最完美結果但也是經過爭取核准80萬

本人也強烈建議廖先生如考慮售出霧峰這間房屋以清償債務

畢竟未有居住也為想重建留著也是慢慢流失其價值

承辦全台房屋土地一胎~二胎各類疑難雜症強力過件

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諮詢專線 ：0982-888424   黃代書  

【案件狀況】

雲林縣林內鄉：張先生

職業：退休無業

年齡：52歲

負債：土地貸款50萬

張先生於近期來電本人希望能利用名下土地增借出資金

了解張先生此次增貸意圖後大致如下

張先生本為工地綁鐵工因年紀體力問題二年前退休

因退休後未有正常收入來源並子女也於無業中

構思利用位老家林內鄉農地申請貸款資金以與子女一並創業使用

經過了解需求250萬資金加盟坊間知名飲茶店

張先生此筆農地價值約有400萬以上於土地銀行尚有50萬貸款

年後詢問土銀行可否增貸但因受限於現今土地貸款管制

與張先生及其子女皆無法提供財力證明所以遭土銀拒絕增貸申請

近日委託本人協助規劃找銀行申請轉增貸以取得創業資金

評估分析程序

土地位於林內鄉雖較偏遠又屬農地因應管制要貸款恐會需農用證明

經估價土地價值性是足夠

如欲借貸判斷約可放到近300萬

但因最大癥結點在於張先生與子女都無法提供財力證明與基本還款來源

所以送件轉增貸銀行勢必要有合理資金用途說明與舉證

方有可能爭取銀行端核准並滿足客戶所需額度

規劃辦理方式

因此農地貸款案件雖無農用證明但此部分並不難說明解決

銀行端就需先評估客戶信用條件與未來償債能力

酌請張先生準備加盟資料與證明包含設立地點與飲食牌申請文件

以此資料取信銀行資金用途合理性並其中一名子女作保

在銀行徵審過程中一度遭銀行以同樣理由退件

經過一番協調以降低額度方式退而求其次有核准即可

結案

雖現今土地貸款包含各類地目分區土地皆有諸多管制

讓現在空有土地但要申請貸款資金使用皆有其基本難度

但此案關鍵在於此筆土地位於該區段尚屬強手

銀行端認為尚有價值性並經過協辦代書方一番周旋協調方給予核准

核準200萬分15年利率2.5%月繳1.3萬

200萬代償原土銀50萬尚有150萬資金可使用

加盟需130萬含裝潢設備備料雖略顯不足但至少有餘額預備金可利用

黃代書專線：0982-888424  

【案件狀況】

台南市：蘇先生

職業：人力仲介公司主管

年齡：42歲

負債：有8家卡債協商紀錄總債務近200萬經協商每月攤還約3.5萬

需求資金：需以名下房屋貸250萬整合協商卡債債務

蘇先生本身收入穩定從事人力仲介以趨15年

底薪加業績獎金每月皆可領至6萬 

但因婚前消費性奢侈花用導致8張信用卡債累積迅速達至近200萬

經由主債務銀行建議辦理協商整合現每月償還卡債約3.5萬

因蘇先生單身省一點花用扣除每月債務月繳與房租還過得去

但因去年邁入婚姻且以生有一女在太太也未有工作收入狀況下

有感於收入養一人可以但一家三口加租屋費用與債務月繳以捉襟見肘

而去年底因長輩百年後繼承一間座落台南市華廈房屋

蘇先生想即可自住也可貸款來整合債務協商

自找銀行皆因以有協商紀錄不與承作

蘇先生透過網路平台搜尋找到本事務所諮詢給予意見

評估分析程序

經過了解，蘇先生問題點在於本身有債務協商

有此紀錄是絕對不會有銀行會承辦貸款申請

就算債務協商全部清償就銀行授信原則也需滿一年揭露期方具貸款資格

但蘇先生說困境就再於收入就僅有5-6萬間

雖繼承房屋可居住不用繳房租但扣除債務繳款養妻育女更本不夠用

就是想能否將債務月繳給降低至2萬以下與能否轉成房貸慢慢繳

就我評估；

此類案件關鍵就在有無親友可幫助蘇先生

且並非作保證人而是要將房產移轉至這位親友名義再辦房貸

但也經過了解會幫助蘇先生的人也僅有配偶其他親友不願冒風險

但配偶年紀輕剛滿24歲也未有任何工作經驗甚至談收入來源

若由蘇太太名義申請就需調整好還款來源否銀行端拒絕因素太多

規劃辦理方式

經過規劃我建議蘇先生先將房產以夫妻贈與方式移轉到配偶名下

再單以蘇太太名義申請房貸以整合債務

而蘇先生本煩惱會否有一筆移轉稅費產生

經說明夫妻贈與可免贈與稅與暫免徵收土增稅僅需支付契稅與移轉規費

對蘇先生來講支出費用不高就有本錢可辦理

(其實本事務所也可先代墊支付待後續貸款撥款再清還即可)

但蘇太太未有財力證明部分這一點

因蘇先生在人仲公司以有一定能力與人脈

並商請公司老闆配合開立簡式臨時在職證明

雖這並非每家銀行可認定但因這次所申請銀行與本事務所可配合

經審核財力過於薄弱但認可還款來源合理性

加上房屋價值遠高於欲貸額度下核准機會就非常高

結案

此次先辦理夫妻間贈與過戶約一個月時間

再以蘇太太名義辦理房屋抵押貸款

雖過程上銀行本拒絕客戶所提供財力證明

但經本事務所說明以強調很順利的讓銀行妥協承辦並給予需求額度250萬

房貸250萬分20年利率2.5%月繳約1.38萬

此月繳比例也讓蘇先生能合理支付

總結；

此案件蘇先生私底下也有一隱憂

就是房屋是因長輩往生所繼承這也是老人家得來不易財產

如讓親友知道一結婚房產就過戶給太太會讓人說閒話

加上自己也會莫名擔心

年輕太太是否會定力不足將房產增貸或借貸民間花用殆盡

經我建議可利用二種方式

1*簡單點就是貸款完成辦理預告登記防止太太任意處分房產

2*否就是貸款完成再辦一次夫妻贈與而房貸維持繳納銀行端不會干預

如要有最佳保障最好還是第二項方為上策

諮詢專線 ：0982-888424   黃代書    

案件狀況

南投：王先生

職業：電信業務月薪3.5萬

年齡：37歲

負債：信貸60萬卡債20萬

需求資金：200萬

王先生因無擔債務過高月繳壓力以無法負擔且需一筆30萬小額資金周轉

想利用多年前繼承祖產申請貸款但因多年未有人居住也未出租屋況極差

而無建物權狀僅有土地權狀讓王先生找尋銀行以三個月皆未有效果

銀行皆給予同一答案沒建物權狀不予承做就算承做其屋況太糟也會拒絕

透過網路搜尋到本人王先生委由本事務所協助規劃

評估分析程序

未保存登記建物要辦貸款市場上也僅有少數銀行會承做

因擔保價值性薄弱要順利核准也需借款人完全無負債有穩定財力提供

這是銀行風險平衡性問題若物的條件非穩定就需人的條件有優勢

但王先生無擔債務過高又無保人提供要順利核准實屬不易

本事務所抱持盡力爭取方式與王先生溝通畢竟類似案件狀況機會有限

規劃辦理方式

銀行選擇不是問題關鍵而是要如何對王先生債務端著手調整

要爭取核准此筆房貸勢必要代墊清償王先生債務80萬

但恰巧王先生親友可答應先無息之借貸代為清償80萬債務

再由本事務所送件申請但尚有不利點聯徵還是會看到剛清償債務

這部份透過與銀行說明潤飾強調整合意圖非資金擴張風險性

而空屋如廢棄狀況要馬上清理解決也非易事僅有爭取免勘估專案程序

僅對外部門牌照相未對內部結構勘估(此需調整應對未能內估理由)

結案

歷經20天安排與應對非常慶幸可將嚴重性不利點皆排除

順利核准120萬分20年利率2.8%上下

降低王先生無擔負債月繳過高情況

但此物件座落區段與建物雖未有權狀登記

但因屬二層樓建物確有其剩餘殘值性

若非室內屋況實際凌亂不堪否要爭取更高額度皆有其機會

 諮詢專線 ：0982-888424   黃代書   

案件狀況

南投縣埔里地區：魏小姐

 職業：無

 年齡：38歲

 負債：房貸300萬

 需求資金：150萬

魏小姐居住北縣但因親友贈與取得南投地區約60坪乙種建地

本想售出套現來理財規劃購買較精華區段房屋

但因發現土地雖有臨路卻是他人持有土地多數買主擔心糾紛皆放棄

否一般南投鄉村區乙建要售出建屋算得上輕而易舉

後著手想利用其貸款也得知多數銀行會因有其屬未臨路抗性不予承做

透過本人部落格網路資訊 魏小姐找上本事務所詢問有無解套方式

評估分析程序

一般未臨路建地要買賣上有機會但要看坐落區段有無議題性發酵

但要貸款依近期案例經驗已屬不易(銀行皆會疑慮後續異動難以交易)

但魏小姐之建地並非實屬未臨路而是該使用道路為私人產權

這一點尚有機會克服

關鍵還是要找到該道路用地之所有權人協調並簽立應對合約

但另一問題點為

魏小姐本身職業屬性未有制式財力舉證且戶籍地非同土地坐落縣市

其取得原因可彌補戶籍問題但財力證明就需合理潤飾收入架構明確性

規劃辦理方式

先篩選銀行估價並在勘估現況同時說明私人道路以行之多年

同樣會需找其地主協調並開立道路使用證明

但此非各銀行皆會認定還需運作管道共同配合方可排除此項不利點

魏小姐本身職業屬私人鋼琴教師但無相關機構聘任屬接單教課架構

但類似專業領域皆一定會有考核執照可供間接證明本身謀生能力

加上北縣房屋雖有貸款但其價值性穩定與持續成長優勢

只要安排好收入與貸款支出能平衡就能提增銀行核准可能性

結案

土地價值若論要貸款150-200萬應屬合理範圍

但畢竟有其臨路權利抗性與房貸300萬負債綜合

最後經過接近1個月與銀行端私人地主端交涉放貸於魏小姐100萬

也爭取可分20年限利率稍高3.5%月繳5800元

若多善加利用此100萬不論投資做生意或作理財預備金

也會比一筆建地放在南投等繳稅還來得宜

後續慢慢解決道路產權糾分再出售換現金作與投資利用

諮詢專線 ：0982-888424   黃代書   

案件狀況 ~

新北市板橋區施先生.

年齡35歲.

職業.中國貿商業務工程(屬中資)年資5年

施先生繼承房產坐落板橋屋齡約為35年公寓無貸款房屋

因本身長期在大陸工作公司無法提出在台可證明財力

本身也因台灣使用信用卡忘繳導致強停掛呆帳並於三年前結清

此次因需求資金處理家庭財務缺口需以板橋房屋申貸取得資金

但有呆帳紀錄與外地工作無法提出台灣可證明文件

而施先生又無法馬上回台準備資料辦理

僅能透過網路與電話連絡台灣原先往來銀行詢問承做可能性

但因強停紀錄與財力證明皆拒做尋求仿間代辦也耗費時間無法有效處理

此次經由奇摩知識+發問篩選到本事務所也仔細解說給與施先生概念

最後確定委託本事務所並全權代為辦理房屋貸款事務

評估程序~

呆帳紀錄雖以清償滿3年但聯徵還是可看得到紀錄

但重點為屋齡過高與近4年以無台灣地區銀行往來存摺紀錄

物件經鑑價因地段優質有近800萬價值但周邊閒惡設施過多巷弄小

以此條件雖為原屋貸款要順利核貸難度一樣非常高

操作方式~

公司不提供財力證明佐證請施先生自行編定薪資明細表與簡式在職證明

呆帳紀錄加強說明為長期在外工作

以為在台家人會代繳所以導致呆帳授信異常

這部分小心篩選對銀行還是可辦理

施先生只能安排7天回台辦理房貸事務

這方面就需案件流程掌控好履勘對保設定撥款之時間差

銀行雖營利機構單並非當事人希望哪一天可對保撥款銀行就會乖乖配合

需事前規劃程序與掌握住確定核貸時間好安排施先生回台可一切順利

結案 ~

案件歷經15天與本事務所配合銀行爭取額度到達250萬

找對銀行可認同施先生國外財力收入證明並排除原卡債呆帳銀行

也爭取到合理利率2.05%無綁約分20年

順利有效善用施先先回台7天內行程完成房屋現勘對保程序取得資金

諮詢專線 ：0982-888424   黃代書    

案件狀況 ~

台中市東勢區葉先生.

年齡30歲

職業-屬職業軍人上士剛退役

葉先生退役數月就把所有退俸資金標購法拍屋買下居住之所

但因不察未看清楚標購物件狀況也為技巧避開登記原因為拍賣取得

所以該物件為處在地震山坡區鐵皮屋建物與登記原因為拍買取得

葉先生因退役之後還未找到工作

所以想先利用房屋貸款來取得現金來暫時充做找到工作前生活費

自行找往來銀行與仿間行銷代辦送件申貸歷經3個月皆退件拒承做

遭退件原因不外乎是屬山坡地住宅又是鐵皮建物價值性不高

好處僅在土地持有坪數大但這類物件同樣沒銀行敢做

透過網路資訊找到本人經解說可能性後葉先生確定委託本事務所

評估程序~

此類案件要順利核貸難度非常高

不利重點在於屬東勢地區與地震帶就算是一般成屋就以很難核貸

雖有權利移轉證明但建物屬鐵皮建築

取得原因為拍賣.銀行鑑價基本就先打折扣

加上葉先生無財力證明提供會讓銀行感覺放貸就等於買房屋

操作方式~

所有重點就以不利於葉先生申辦房屋貸款

要順利核貸出資金就不能計較利率與可貸成數和貸款年限

也要加強葉先生專業能力(因G先生資金用途是欲創業開設修車廠)

雖無申請到營登與確定店面但著重於以考取汽修證照正在做規劃開店

包裝其未來創業思維獨立性並可明確提出合理還款來源

若能補充好葉先生資金用途與還款來源合理性

那其他重點就在於本事務所與銀行配合嫻熟度

結案 ~

本案件雖為原屋貸款但也經歷3家配合銀行才確定承做

經過1個多月爭取額度與核准確定性

最後再對保前1天才從120萬多爭取到150萬

(葉先生當初標購250萬) 因為是第一拍就標下!!

但利率部分因地理抗性問題比一般成屋均高約3.15%分10年

但能完成這困難性案件除了本事務所小小實力當然也要加點運氣

因為山坡地住宅又屬鐵皮建物對銀行來講就僅剩土地價值

但土地使用分區又屬丙建一般銀行趨於敏感皆不會接案

所以提醒欲買山坡地住宅建議先衡量這能否申請抵押貸款

諮詢專線 ：0982-888424   黃代書   

案件狀況 ~

南投羅先生

無工作職業屬待業中

年齡42歲

因繼承約2分農地但因土地未臨路價值性較低僅約300萬

6個月前已向當地銀行申貸50萬未本利攤還純繳息中

本身無職業工作僅有提供以前餐飲工會加保證明(數年前加保也以停)

無法提供保人與本身也戶籍未居住在南投當地

尋求多位代辦想利用土地轉增貸或信貸取得資金都未果

反而導致聯徵記錄過多影響此次申辦之不利點

評估程序~

土地未臨路與初貸未滿1年承作可能性非常低

非農會會員與農保加上無財力提供當地銀行皆一定拒絕承做

土地屬繼承取得與未居住當地影響地方性銀行放貸意願

操作方式~

加強潤飾舉證羅先生有餐飲證照與謀生技能雖未工作但有一定未來計畫

資金用途為欲開店面餐飲所以未居當地選擇其他都市區發展

陪同配合銀行履勘土地程序補充土地其未來增值性與土地繼承家族觀念

並以向相關單位申請分割出部分土地為道路用地

且以積極列出租土地訊息以提曾銀行針對此筆土地未來租賃收入來源

強調近期會過多聯徵次數

起因想維持信用基礎辦理信用卡為主非信用擴張行為

結案 ~

經過積極處理與案件定時追蹤加深核貸急迫性

順利轉增貸至200萬也給予羅先生多出150萬資金可利用創業

200萬利率3%給予分15年本利攤還月繳1.4萬

雖現下羅先生支付貸款較於吃重但如創業上軌道也能慢慢減輕負擔

目前也以在中市大里區開設自助餐店生活也日趨穩定

諮詢專線 ：0982-888424   黃代書