【案件狀況】
台中市北屯區：蕭先生
職業：自營螺帽工廠
年齡：55歲
負債：房屋貸款
一胎銀行剩餘約500萬.二胎民間借貸150萬.三胎配合廠商設定300萬
蕭先生於月初來電本事務所希望能利用名下房屋增借出資金
以做工廠進貨意圖急迫性資金使用
但經調閱謄本後了解除一胎銀行本金剩約500萬
尚有二.三胎民間借貸設定且三胎債權人有聲請預告登記
蕭先生也明瞭此點.主意也希望再找民間借貸整合二.三胎債務
因二胎屬合理利息3分但三胎是因積欠廠商債務遭設定
且從原本第一年2分利到今年要求提增到5分利讓蕭先生負擔提高
廠商目的就是要逼蕭先生迅速清償且有時間限制
迫於無奈蕭先生因清償時間緊迫也來不及找銀行規劃民轉銀動作
只好委託本人再找民間借貸以借新還舊方式整合並增借出多餘資金
待日後貨款回收再清償民間較高利部份借貸
評估分析程序
房屋座落台中市北屯區屬社區型透天四層樓別墅物件
經估價房屋扣除稅後淨值約有1500萬上下價值
如欲借貸判斷約可放到近1200萬
但此件三胎債權人有聲請『預告登記』也不願配合先塗銷預告
所以承辦整合金主無法先設定再撥款只能先撥款代為清償塗銷後再設定
此一風險隱憂也造成蕭先生問了一個月也沒人敢承作
自想房屋是有增借價值但就是卡在這預告登記無法先設定
金主方需先撥款待塗銷完成才設定抵押權
這塗銷來回2工作天風險就是大多數會拒絕主因
規劃辦理方式
從事代書皆會有配合民間金主承辦房屋土地二胎借貸
但也會先以客戶最有利情況去分析
如有機會也主朝向銀行貸款為優先以能有效幫助到客戶資金合理性
但此案件因有急迫性需二星期內完成清償廠商300萬借款
所以僅能先朝向民間借貸方式待後續看情況再轉成銀行貸款
預告登記這難點部分因設定塗銷銜接流程風險高
就需先評估客戶信用條件如債信票信與有無擔保人可能性
也就是有親友可先擔保如都沒有就端視有無可配合金主方處理
客戶蕭先生並無親友可擔保但票信債信皆正常下
本人配合金主也願意給予整合民間二.三胎
但前提是希望蕭先生解決燃眉之急後待往後有時間可將民間轉成銀行
結案
最後在廠商限定二星期內清償300萬要求下
配合金主放貸600萬以整合二.三胎債務
並有多餘資金給予客戶短期使用
整體房屋債務就是一胎銀行500萬二胎民間設定600萬
總結；
此案件蕭先生借貸間整合雖完成後需繳利息差別不大
但至少在廠商往來部分不失信用
本人也友善提醒；
民間借貸適用於急迫性但可短期清償狀況.畢竟利息不比銀行算年利率
如無法確定自己可短期內清償那久而久之繳的利息就會比本金還多
所以欲借之前建議先斟酌評估或多聽代書意見看有無其他方式運作
而民間借貸設定抵押權種類與登記項目多有眉角
有『預告登記或留抵.信託設定』等
債權人目的不外乎要降低風險更有保障
但適不適合與合不合理就見仁見智
此部分有需求人建議多聽多了解也多做功課以免權益損失
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