百富資融管理顧問

一般遇到緊急狀況需要資金，卻沒有擔保品，如果資金需求並不是特別大，大部分人會考慮申辦信用貸款，不須抵押品，只看個人信用、收入、工作等條件；

但若無財力證明狀況可以利用銀行專為卡友推出的卡友貸

&.卡友貸是什麼？

卡友貸顧名思義就是專屬於卡友的信貸。

各銀行的卡友貸推銷對象就是其現有的信用卡用戶，由於銀行已經掌握了用戶的基本信用狀態，因此卡友們就是重要的信貸客戶來源。

&.卡友貸和一般信用貸款的差異？

有人會問：「卡友貸好過嗎？」

申請人自然必須有良好的信用條件，聯徵、審查還是會做，過件率不一定會比較高，貸款額度與利率也是依照個人信用而定。
而卡友貸和一般信貸最大的差異，就是暫無需提出制式財力證明

其手續通常會較簡便。有些銀行能線上對保，讓申請人不須特地跑一趟銀行，也不用騰出時間與業務人員見面。對保完成後，款項會在幾小時內匯入申請人帳戶。

&.申請卡友貸的條件？

20~60歲中華民國國民

該銀行信用卡正卡持卡人且無信用不良紀錄

&.卡友貸利率會比較低嗎？

有些銀行為了吸引客戶，作為行銷手法，會在前三期提供較優惠的利率。各銀行提供的卡友貸年利率大約落在4.5%~16.5%左右利率高低主要還是依個人條件而定，還是要考量自己的實際狀況

&.以下提供各銀行卡友貸比較

富邦銀行
貸款額度：最高300萬
利率：2.09%起
申貸費用：8000

玉山銀行
貸款額度：最高300萬
利率：前2期0.68%，第3期起2.58%~14.88%
申貸費用：5000

台新銀行
貸款額度：最高300萬
利率：2.88%~15%
申貸費用：9000

新光銀行
貸款額度：最高300萬
利率：4.5%~14.25%
申貸費用：5000

滙豐銀行
貸款額度：最高500萬
利率：2.06%~12.71%
申貸費用：9000

花旗銀行
貸款額度：最高300萬
利率：前3期0.1%，第4期起2.68%~15.99%
申貸費用：5999

聯邦銀行
貸款額度：最高300萬
利率：前3期0.68%~5.68%，第4期起3.10%~16.10%
申貸費用：8000

星展銀行
貸款額度：最高300萬
利率：
星時貸：4.38％～15.88％
星安貸：2.68％～15.88％
申貸費用：
星時貸：3999
星安貸：4888

中國信託
貸款額度：最高300萬
利率：前2期0.88％，第3期起2.48％~16.24％
申貸費用：9000


&.申辦卡友貸需準備什麼文件

1. 申請書
2. 身分證影本
3. 財力證明
4. 工作證明

卡友貸申請流程？

1. 申請（線上、撥打專線或臨櫃）
2. 審核
3. 簽約對保
4. 撥款

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*收入高不等於借款成數高

借房貸最常有的迷思是「我收入這麼高，怎麼可能借不到錢」，但事實是銀行因為主要在賺長久的利息錢，所以更看重的是你戶頭裡有沒有穩定、持續的收入；也因此，如果像是夜市擺攤，沒有401報表或扣繳憑單這種狀況，銀行就會給得有所遲疑或折扣。而像是業務性質的工作，底薪少、獎金多但不固定，也屬於同樣的情形。

*存百萬當短期VIP客戶已不適用

常聽不專業戶號稱不是說，只要買房前一、兩個月，找家銀行放個幾百萬，就能有好成數嗎？等借到錢，再把戶頭的錢拿出來就好了。

以前這方法還行，但現在銀行主要還是看你的銀行存款積數（長期存款餘額加總）和信用狀況。

*信用卡只繳「最低應繳」

常有客戶說買房成數貸不到理想額度，一查之下才發現是刷卡習慣惹的禍。雖然都有正常繳卡費，但繳的都是『最低應繳』；大部分人是想說可以讓錢有其他更大的投資效用，沒想到銀行聯徵一調，信用卡只繳最低應繳會導致信用分數低。

*大部分客戶會直接問…

「那怎麼做才能有比較好的成數？」

「哪一間銀行的貸款成數比較好？」

「找認識的放款專員有沒有用？」

我會建議保持特定銀行有長期忠誠往來與投資該行基金與保險。

雖然主要往來的銀行條件會好一點，但其實每家銀行放款的優惠對象都不一樣，像是公庫銀行主針對公教人員條件，外商銀行主針對固定薪年收入60萬以上的菁英方案，民營銀行對自營商相對較友善，其他家也有針對小坪數的物件特別經營，以及千大企業員工貸款等。想找到最優惠的條件，就不能死守一家，並留意每家的最新方案。

*房貸可以多問多比較但最忌諱每家都申請。

可以問，但千萬不要每家都提供資料去辦（調聯徵查詢）

申請房貸有2、3家銀行去查你的聯徵是很正常的，但如果太多家銀行都調閱你聯徵起來那大多數銀行立場就會覺得

這人若信用沒問題，早該貸好了，怎麼還有多家銀行，一次又一次來查他的信用狀況？合理懷疑，這個人的實際信用有問題。

所以，接下來就容易越問越差。

房貸想要貸好貸滿，就是4步驟：養好信用、查好資料、問好狀況、挑有把握的去申請，基本上結果都不會太差。

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現今房地產熱絡，央行祭出限貸令，為了避免貸款受限制，借人頭登記時有所聞，也就是所謂的「借名登記」，對雙方都有風險，衍伸的糾紛也不少，對於借名人來說，千萬房產登記在他人名下，除了要保留所有權狀外，記得要到地政事務所作預告登記，雙方簽屬合約並作公證，較有保障。

為貸款找人頭戶

「借名登記」指的是房屋實際的所有權人（借名人）將財產登記在出名人身上，也就是俗稱的「人頭戶」，實務上，實際上在管理、使用、處分房產收益人是實際的所有權人，也就是說，登記上的名義人不是真正的所有權人。

實務上「借名登記」常見有幾個原因，如真正的所有權人因貸款能力不足、信用有瑕疵，將房產登記在有穩定收入的公務人員或在企業上班的親友名下，可以獲得條件較佳的貸款，但時間一久就可能產生繼承糾紛。

現在央行打房，限制第3戶只能貸款5~6成，為了讓貸款額度增加，也常見找人頭戶背房貸，或合夥投資房地產，為單純化及減少稅務，登記在其中一人名下貸款

台灣採登記制 「預告登記」保權益

按台灣民法規定，權狀上是誰的名字，第三者來看，所有權人就屬於誰，有權出售不動產，借名人想要自保，首先要保管好權狀，萬一對簿公堂，可提出購置房地產時的出資證明、房屋租約、水電費繳納單、房屋稅、地價稅稅單等，都能作為有力的證據。

最好至地政事務所辦理「預告登記」，這樣房屋無論是要買賣、設定等任何行為，都要取得預告登記人同意才能變更登記，可以避免房屋被出名人偷偷售出或貸款

口頭約定易生糾紛

借名登記應簽屬書面契約，許多借名登記僅有口頭約定，容易產生糾紛，內容應載明不動產標的，並約定房屋稅、地價稅，房屋移轉時產生的土地增值稅、房地合一稅等由誰負擔，並請民間公證人公證，更能受到法官的認同。

不過，不管上述哪種方法，都無法避免，當出名人因個人債務問題，導致房產查封法拍，當借名人知道房屋遭到法拍，應至法院訴訟取回房產，而對於出名人來說，也有當借名人財務出現狀況，無法支付房貸，導致出名人須扛下房貸及稅金等債務，這些都是借名登記雙方無可避免的風險。

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農舍是什麼？

農舍 是指在農地上興建的建築物，最初是用來堆置農具、肥料或當作臨時休息的地方，最重要的是，農舍的興建需要符合政府訂定的相關法規、條件，才能申請建造。

可以自己蓋農舍嗎？

要自己蓋農舍，首先你要擁有一塊農地，且面積須超過 0.25 公頃（ 756.25 坪），並在農地縣市設籍及持有土地 2 年以上，同時還需具備農民資格，才可以興建農舍。

依照《農業發展條例》規定以下三種資格之一就算是農民：

1. 有加保農民保險者。

2. 如農會、水利會會員，農業工作者。

3. 申請興建農舍時，檢附農業生產佐證資料者。

除了興建農舍有限制條件外，在自有農業用地興建農舍有滿5年才能移轉的限制，但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。

農舍要繳房屋地價稅嗎？

農舍也是房屋的一種，原則上仍屬於房屋稅課稅範圍，但視房屋實際使用情形決定是否應繳房屋稅地價稅。

農舍如果是「專供飼養禽畜之房舍、培植農產品的溫室、稻米育苗中心作業室、專供農民自用等作農業使用的房屋」，可申請免徵房屋稅地價稅；但如果農舍是「供營業、住家使用或空置時」，仍應課徵房屋地價稅。

農舍有哪些種類？

農舍可以分成以下 3 種

分別是「 老農配建 」、「 一般農舍 」與「 集村農舍 」

1.老農配建

（也就是 2000年 1 月 28 日前）所取得的農地，並不會受到面積大小與時間的限制，可以自由興建農舍。待取得使用執照後再進行過戶、移轉給買家，這就是所謂的老農配建。

2.一般農舍

「新農」，須擁有 0.25 公頃 (756.25坪) 以上的土地並在籍滿兩年，才可興建農舍。如果想要進行農舍買賣的話，必須要先取得「使用執照」長達五年，才可進行操作。

3.集村農舍

起造人必須是 20 戶以上，在 10% 的「農建農地」上蓋出 20 戶以上的透天厝（高度受限於 10.5 公尺以內）社區，其餘 90% 的「農用農地」則可座落在建築基地旁或附近鄉鎮。

#非法農舍

近十幾年來，農舍議題層出不窮，這是因為在一開始時，法規並沒有那麼完善，市場上會有業者打著「小木屋」、「買農地送農舍」等標語，新訂農地三法上是經檢舉是會被拆除的

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房價高漲的年代，年輕人想買房真的很困難，因此有些父母會利用買賣的方式，將房子移轉給孩子，以節省贈與稅。

親子間若想透過匯款製造金流逃避贈與稅者，要特別注意，孩子如果平常沒有存款的習慣，或是一下子金額多到不合理的話，小心國稅局找上你！

 一位父親想把名下價值1100萬的房子，移轉給30多歲的兒子，但想要避掉贈與稅減少負擔，因此向銀行貸款800萬元，其餘300萬元由兒子戶頭匯款，完成「買賣」房屋的交易金流。

原本以為這樣可以避開贈與稅，但是兒子戶頭內突然多出的300萬，讓國稅局找上門、詢問這些存款是哪裡來的，雖然兒子表示是靠平常生意獲利賺取，但是因為提不出確切證據，仍遭到課稅。

依據遺產及贈與稅法第5條規定，只要是二等親內的親屬間財產買賣，皆視同贈與必須要課徵贈與稅，除非納稅義務人能夠提出已支付價款的確實證明，才可以免除。

一般親屬間不動產買賣金流部分，可以區分為「自備款」和「銀行貸款」二部份。

如果要用買賣的方式，那麼自備款必須是買方的自有資金，或不是由出賣人貸與提供擔保向他人借得者。

因此，當國稅局要求提出資金證據時，買方如果平時有存錢，只要提出購屋交易前的定存解約、保險費解約、其他不動產向銀行的抵押貸款等等，這些都是可以當成有力的證據。

但如果買方戶頭突然出現大筆存款，即便從帳目上看不屬於賣方、親屬匯款，但提不出合理、具體解釋的話，國稅局依然會課贈與稅。

就算買方交易時需要辦理銀行貸款，但其「償債能力」也是國稅局稽查的重點。

舉例來說，買方所得稅若是報年收入36萬元，但是卻向銀行房屋貸款年繳48萬元，也就是一個月要繳納4萬元，就會被認為沒有「償債能力」，還是會被課贈與稅。

除了贈與稅，二親等之間不動產買賣，還存在契稅、土地增值稅需要繳納。許多人以為只要在220萬元免稅額內辦理贈與，就不用繳契稅、土地增值稅。

其實不然，無論買賣或是贈與不動產，買方都需要繳納契稅、土地增值稅，除非是繼承案件才免納契稅、土地增值稅。

如果要辦理二親等不動產買賣前，相關的稅費都一定要先查算清楚，避免省了贈與稅，卻要繳大筆的契稅、土地增值稅。

長輩想把房產移轉給子女，有買賣、贈與及繼承等3種方式，很多長輩煩惱到底用哪種方式較好？

遺產稅的免稅額及列舉扣除額都遠高於贈與，還有免課徵土地增值稅的優勢，節稅效果最佳，加上去年財政部發布新的解釋令，若房貸債務超過房地現值，可從交易所得中減除，破解房地合一稅陷阱。

免稅額1200萬元

遺產稅是針對被繼承人所有的財產來計算課稅，實務上很多民眾並不清楚如何計算房產價格，遺產稅的房產價格是以公告現值計價，免徵土地增值稅外，還有1200萬元的免稅額，稅率採10%、15%、20%的累進稅率。

有些長輩會生前先分配好，將房產贈與給子女，但若是死亡前2年內的贈與，將併入遺產稅計算，但不會重新分配財產，也不影響應繼分及特留分，仍可以達到房產分配的效果。

*房貸可扣除交易所得

由於房產遺產稅是以公告現值計算，遠低於市價，雖有節稅優勢，但房地合一稅實施之後，低價的房產成本導致高額的房地合一稅，不過遺產稅取得年限是連同被繼承人取得的時間合併計算。

房地合一稅持有6年以上就有額外400萬元的免稅額，要留意的是，須符合自住的資格外，小孩繼承以後也要持續符合自用的資格，才能適用，且去年財政部發布新的解釋令，若房貸債務超過房地現值，可從交易所得中減除，破解房地合一稅陷阱。

案例：5000萬遺產

近期有個案例，1位民眾有5000萬元的現金，他有1個老婆及2個小孩，如以現金繼承，有免稅額1200萬元、配偶扣除額493萬元、受扶養小孩2個共扣除額100萬元、喪葬補助123萬元。

課稅遺產淨額為：5000-1200-493-100-123=3084萬元

遺產稅率10%

應納遺產稅額為：3084×10%=308.4萬元

透過房地產節稅

若5000萬元現金取其中1000萬元的現金購買5000萬元的房產，房貸8成，貸款金額4000萬元，留4000萬元現金，市價5000萬元房產的公告現值為1600萬元。

遺產總額為：房產公告現值1600+現金4000-房貸4000=1600萬元

課稅遺產淨額為負值：1600-1200-493-100-123=-316萬元

無須課徵遺產稅

未來房產同樣以5000萬元售出

房地合一稅：5000-(公告現值1600與貸款金額4000，取其高者)-仲介費250=750萬元

以最高稅率45%計算

應課稅費為750×45%=337.5萬元

由以上案例可知，兩者方式所課的稅費差不多，不會因繼承房產，出售時被課徵高額的房地合一稅，還有土地增值稅歸零的優勢。

繼承免課土增稅

很多人都有個疑問，房產到底是生前贈與好，還是繼承好，以節稅的角度來看，一定是繼承節省的稅費比較多，因大部分長輩留下來的房產，土地增值稅都相當驚人，繼承可以免課土地增值稅外，免稅額跟列舉扣除額都遠高於贈與，贈與僅有220萬元的免稅額。

但贈與的優勢在於可以指定將房產給誰，不然就要立遺囑，但要在不侵犯特留分的前提下，否則其他子女或配偶仍得主張特留分，容易產生子孫分配的糾紛。

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被繼承人死亡前2年內贈與配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姐妹、祖父母及各該親屬配偶之財產，不論贈與時是否免納贈與稅，贈與之財產均應併入遺產總額課徵遺產稅。

遺產及贈與稅法第20條第1項第6款規定，配偶相互贈與之財產，不計入贈與總額；同法第22條規定，贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元，故每年在免稅額度內之贈與，免課贈與稅。惟同法第15條規定，被繼承人死亡前2年內贈與配偶、民法第1138條規定之直系血親卑親屬、父母、兄弟姐妹、祖父母及各該親屬配偶之財產，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人之遺產，併入遺產總額課徵遺產稅。

舉例說明，甲君2021年過世，其於生前2020年贈與配偶3,000萬元不計入贈與總額及贈與子媳220萬元因為未超過每年免稅額，未主動申報贈與稅，甲君2021年死亡時繼承人亦未將上開贈與併入遺產總額申報。經國稅局查核認定該2筆贈與金額共3,220萬元依規定雖免課贈與稅，惟甲君2021年過世時，此2筆贈與係屬被繼承人死亡前2年內贈與配偶及子媳，依遺產及贈與稅法第15條規定，仍應視為遺產併入遺產總額課稅。

提醒納稅義務人，申報遺產稅時，如被繼承人死亡前2年內贈與之財產係贈與配偶、民法第1138條規定之各順序繼承人及其配偶之財產，不論是否課徵贈與稅，均應依遺產及贈與稅法第15條規定併入遺產總額，以維護自身權益。

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買房過程很繁複，其中最重要的便是簽約了，千萬別什麼都沒看清楚就簽字，專家建議，合約內壓一條貸款金額不足的解約條款，以免銀行貸款出問題，若屋主還住在裡面，合約要約定交屋時間，以免交屋遙遙無期，簽約當天記得調最新的土地及建物謄本，確認簽約當下產權沒有問題

買屋合約條款眾多，看得眼花撩亂，最簡單的方法，便是對照內政部版本的不動產買賣合約契約書範本，看看內容有沒有出入，除此之外，民眾常將資金抓得太緊，自備款只準備2~3成，一旦銀行貸不到8成，就沒有多餘的資金可以給付，容易造成違約狀況。

合約內建議約定一個期限，比如說，備證用印之前，確定銀行貸款成數，如果有變動，大家是不是再另外磋商，又或者壓一個解約條款，如果銀行申貸不到這個金額，沒有能力負擔房價的下車條款，不要說 訂了一份合約無法履行，導致自備款被沒收。

另外，建議在簽約前就要檢查好屋況，將需要修繕的部分詳列在合約內，並約定清楚屋主要在什麼時間點前修繕完畢，又或是採折價方式處理，如果沒有約定，則回歸民法的物之瑕疵擔保責任，較容易發生爭議，究竟瑕疵是在簽約前發生，還是點交完之後才發生，若能在簽約前就約定好，屋主必須要去維護修繕，比較不會有爭議發生。

簽約到交屋約1個月

一般簽約後到交屋時間，大約1~1.5個月可以完成，但實務上，若屋主還住在房屋內，有可能是想先賣屋再買屋，時間會拉得比較長，可能要3~4個月甚至到半年，但一般申請房貸，核貸後1個月內就要撥款，銀行頂多願意延到2個月，若時間拖延太久，銀行會要求房貸要重新作審核作業。

遇到這種情形，建議簽合約時，要訂定房屋騰空的時間，一般時間點會要求在銀行核貸之前，若已知屋主房屋騰空時間要很久，可拉長用印時間，買方的自備款交付時間也會拉長，可以降低自備款壓力，也不會覺得交屋遙遙無期。

簽約前核對最新謄本

產權則是最重要的問題，簽約前先調查建物土地的謄本狀況，簽約當天，記得要再要求調當天的建物及土地謄本，確認產權有沒有變動，案例有曾經發生房屋簽約後就被假扣押了，簽約當下還是第一順位，簽約完竟然變成第2順位。

因為現在抵押設定產權速度很快，有的只需要一工作天，快一點甚至8小時就上設定了，很多民眾不會去注意產權的變動狀況，當屋主希望先拿錢，不進履約保證時，就要特別留意，交屋時拿到謄本，也要特別注意舊的抵押權是否都已經塗銷。曾有買方在簽約後才發現，房屋因屋主有債務問題被假扣押，沒辦法履約。

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近5年房市大吹首購風，為了搶攻年輕人頭期款與資金不足的問題，不少建商紛紛推出優付二胎自備方案。

買1間千萬預售屋，僅需要不到50萬元成本，你會不會心動？

為了搶攻年輕人頭期款與資金不足的問題，不少建商紛紛推出優付二胎自備方案，這種「槓桿開到最大」的購屋模式，在疫情與房地新制的雙重影響下，斷頭潮也逐漸浮現。

房市多頭開發商為了讓「人人買得起房子」推出低自備、低首付、工程0付款等方案，錢還是不夠？沒關係，資本額夠大的建商也會提供「民間二胎借款」來協助，一圓首購族的買房夢。

不過「魔鬼就藏在細節裡」，低自備不等於低單價；高額貸款的預售屋會在交屋的那一瞬間美夢變惡夢，「購屋族若因購屋款不足，跟建商私人二胎借款，交屋後就得同時負擔銀行貸款和民間二胎貸款，負擔相當大。」

我的客戶林口葉先生就是一個慘痛的案例，當初他以不到60萬的自備款，購入千萬小宅，但交屋後每月的房貸與建商二胎貸款，高達6萬多元，他自曝：「當初把買房想得太容易了，壓力真的很大！」

房貸800萬20年限月繳4萬但建商二胎140萬1.5分月繳2.1萬

首購族購屋，不能只看頭期款，首要評估自身「每月還款能力」，假設雙薪家庭月收入10萬元，以房貸比例來看，最好不要超過月薪1/3，也就是說房貸可負擔金額就是3~4萬元上下。

以自備款50萬元，利率固定在1.4%、貸款20年、成數8成來計算，預售屋若加上建商「優付二胎」加持，最高可負擔房屋總價落在900~1100萬元。但在相同條件下，中古屋可選擇的房屋總價大約落在400~550萬元，可選擇物件總價相差超過2倍。

觀察近期已經有少數屋齡不到2年的新屋淪落法拍市場，據了解，新北部開發商也嗅到呆帳危機，在優貸二胎的選項上從3年36期時間縮短為1年12期，甚至也聽聞建商開始收手不借了。業內人士更透露，「低自備優貸的社區，由於投資門檻低，會變相吸引大批投資客進駐，如今打房政策與疫情雙重影響，若交屋前這些投資客還賣不掉，可能就會出現斷頭戶。」

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許多人買房時常常忽略「土地使用分區」和「建物用途」。「土地使用分區」是都市計畫裡很重要的一環，不過，更重要的是上面的建物，限定做哪些用途使用。

一、「建物用途」有時比「土地使用分區」更重要

舉例來說，一般最常見的是「住宅用地」，上面的建物在建照／使照／謄本上，都寫著「住家用」或「集合住宅」。這當然最單純。不過，難道不是住宅用地，就一定不能做住家使用嗎？答案是：「不一定。」

例如：「商業用地」，有部分戶別（通常是低樓層，或分不同棟別）建商申請執照時就登記做住宅使用，部分登記做一般事務所（辦公室）使用。又例如「市場用地」，通常只要有部分做市場使用（有些建案乾脆 1 樓部分就租給超市做賣場）樓上一樣登記做住家使用。倒是工業用地（最常見的是「乙工」），大部分上面的建物只能當一般事務所或零售業。

二、忽略合約上的「建物用途」，無法主張建商違約或廣告不實

之前曾經看過一則案例，高雄某建案主打時尚輕豪宅，卻遭高雄市府查出該建案地處「旅館區土地」，不可以供住宅使用，惹得買房住戶怒控建商施詐，請求解除買賣契約，返還買賣價金。然而，在合議庭查閱相關契約內容時，發現內文確實寫有「旅館區用地」等字樣，駁回住戶請求。

其實，大部分建商都會在合約裡面告知，讓自己免責，而消費者除了要審視合約外，對於有疑慮的土地使用分區，要記得要求看建照上（預售屋）或使照上（成屋），你想買的這一戶，它的「建物用途」寫的是做什麼使用。畢竟花了大錢，開開心心買新房，如果有違規使用的疑慮，豈不是很嘔嗎？

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